面對土拍“游戲規(guī)則”的更改，房企需要調(diào)整競拍策略，來適應新的市場競爭格局?？剂抠Y金壓力、防范風險等多方面因素，多家房企“抱團”拿地成為新策略。

5月20日晚，上海土地市場網(wǎng)發(fā)布了首批集中供地出讓公告，至此，22個重點城市首批集中供地計劃均已出爐。

截至5月24日，北京、深圳、杭州、天津、廣州、重慶、無錫、沈陽等14個城市已經(jīng)完成了首批集中土拍。從拍地情況來看，“抱團拿地”成為房企應對新策略。業(yè)內(nèi)專家建議，應增加土地供給，緩解“僧多粥少”的矛盾。

首批集中供地計劃均出爐

上海是22個首批集中供地重點城市中最晚公布供地計劃的城市。5月20日晚，上海規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站發(fā)布了四則《上海市國有建設用地使用權(quán)出讓公告》，此次上海集中推出56幅地塊，總起拍價達820.82億元。

公告信息顯示，在第一批集中出讓的28宗涉住宅用地中，地處中心城區(qū)的僅4宗，并且僅楊浦定海社區(qū)1宗為純宅地，其余3宗地塊均為商住辦綜合體，拿地門檻也比較高，起拍價均在50億元以上。

截至5月24日，在“兩集中”供地政策下，北京、深圳、杭州、天津、廣州、重慶、無錫、沈陽、濟南等14個城市已經(jīng)完成了首批集中土拍，共503宗地塊成交，總土地出讓金額約為5877.99億元。而6月份，鄭州、成都、合肥、上海、武漢首批集中拍地也將拉開序幕。

不同城市土拍熱度分化明顯

從各地土拍成交金額來看，目前排在前5名的城市依次為杭州、北京、廣州、重慶、天津，首批土地供應分別成交1178.21億元、1109.71億元、906億元、635億元和497.948億元，其中北京和杭州的土拍成交額均超千億元。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱分析說，整體來看，各地土拍市場的熱度在一定程度上反映出了當前樓市的熱度，北京、杭州、重慶、深圳、廈門等城市的熱度較高，其中重慶、廈門樓面價漲幅均超45%，而沈陽、長春等地則相對平淡。

值得注意的是，北京土拍雖然火爆，但與重慶、杭州等城市首次集中土拍溢價率過高不同，此次北京土拍的整體溢價率只有7%左右，某種程度上也體現(xiàn)出北京樓市調(diào)控的定力。

杭州首次集中供地成交總額1178.2億元，占去年賣地總金額的46.7%，平均溢價率達26%。此次杭州的土拍，溢價封頂、高自持成為了“主旋律”。57宗集中出讓的宅地中，有40余宗溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，近20個板塊創(chuàng)下地價新高，市場熱度持續(xù)高漲。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士預測，杭州全年分三次集中供地，賣地收入大概率會超過去年。

最激烈的則是重慶的土拍，眾房企蜂擁而上搶地，平均溢價率高達43%。在成交的46宗土地中，90%為溢價成交，70%的地塊溢價率超過40%。值得注意的是，招商蛇口以32.5億元競得的沙坪壩區(qū)西永組團地塊，溢價率高達129.98%。

深圳和廈門，雖然此次參拍地塊較少，僅有五六宗，但依然吸引了眾多知名房企參與，兩城整體溢價率均在30%左右。

相對于熱門的一二線城市，長春、沈陽、青島等北方城市的土拍熱度相對較低。長春此次共有53宗土地掛牌出讓，其中2宗地因無人報名流拍，11宗地提前終止出讓，最終共計40宗土地成功出讓，僅吸引了4家頭部房企關注，最終總成交價僅為194.44億元。

沈陽的土拍活動僅在開場兩個小時后便宣告結(jié)束，25宗地塊中，有3宗地塊因無人報名而流拍，其余22宗地塊總成交價為197.86億元，其中有8宗地塊為底價拍出。

第二批集中供地應盡早完成

為什么部分城市并沒有實現(xiàn)“抑制土地高溢價”的政策初衷?對此，丁祖昱表示，這主要是由于在第一次集中供地之前出現(xiàn)了約2個月左右的土地“空窗期”，而這一時間段恰好是傳統(tǒng)一、二季度房企集中投資的時候，長時間的土儲“零增長”，使得各大房企在第一次集中拍地時出現(xiàn)了“蜂擁而上”的現(xiàn)象。

他認為：“集中供地政策本身無論是初衷還是‘兩集中’的方式，都會對‘控制地價、抑制溢價’有一定的幫助，但是在具體實施的過程中還需要根據(jù)各地不同的情況進行調(diào)整。”

“在目前重點城市土地依然供不應求的環(huán)境下，如果可以提高城市土地供應總量，我認為會對整體地價有一定的抑制作用。”丁祖昱表示，有了第一批集中供地的經(jīng)驗，各大重點城市應加速進行第二批集中供地，如果能夠在1個月內(nèi)完成第二次集中供地，這將極大緩解目前土地供應“僧多粥少”的現(xiàn)象，緩解當前土地市場過熱問題。

根據(jù)各城市公布的推地計劃來看，包括北京、廣州、南京、成都、寧波等諸多熱點城市，有14個城市公告7月為二批集中供地時間。

“抱團”拿地緩解資金壓力

各城市集中供地的時間較為接近，也給房企帶來了不小的資金壓力。有很多房企同時參與了多個城市、眾多地塊的爭奪，其資金壓力不言而喻。

一位上市房企投拓部負責人感嘆說：“想在土拍市場有所斬獲，資金無疑是一道重要的門檻，北京首批集中出讓的30宗地塊，收到的競買保證金就逾200億元，企業(yè)的腰包都要被掏空了。”

面對土拍“游戲規(guī)則”的更改，房企需要調(diào)整競拍策略，來適應新的市場競爭格局。考量資金壓力、防范風險等多方面因素，多家房企“抱團”拿地成為新策略。

在北京參與首批集中土拍的50多家房企中，有37個聯(lián)合體，其中“金地+華潤+保利”堪稱最熱聯(lián)合體，本次一共報名了16宗地塊的土拍。在北京已成交的地塊中有6幅地塊為聯(lián)合體競得;同樣，在重慶出讓的46宗土地中，有8幅地塊為聯(lián)合競拍競得。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，房企過去高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的增長方式不能再延續(xù)下去，近幾年全行業(yè)的利潤率都在下滑，開發(fā)商需要適應新的規(guī)則，在資金調(diào)配、負債控制方面有更好的解決方案。尤其是中小房企，在新的競爭中需加強合作，“小而美”的路線可能不再適應當下的發(fā)展形勢。

克而瑞研究中心也認為，疊加三道紅線、土地“兩集中”政策，對房企的資金要求、調(diào)配能力、測算能力等都是非常大的挑戰(zhàn)，抱團取暖已經(jīng)成為行業(yè)共識。（孫蔚）