房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)富標(biāo)簽似乎正在慢慢褪色。

無論消失于胡潤百富榜前十的地產(chǎn)大佬，還是萬科郁亮所說的房地產(chǎn)底層邏輯完全顛覆，要開始賺慢錢，都傳遞出一個(gè)明確的信號，房地產(chǎn)賺錢的時(shí)代過去了。

這樣的結(jié)果，地產(chǎn)大佬在十幾年前就曾有過預(yù)料，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林就因?yàn)轭A(yù)見了住宅地產(chǎn)的不可持續(xù)性，才把萬達(dá)從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

居安思危，并且看見別人忽視的機(jī)會，這是一種罕見的能力，我們不能不承認(rèn)，王健林具備這種能力，他抓住市場出現(xiàn)的每一次機(jī)會，迅速將萬達(dá)商業(yè)帶到行業(yè)老大的地位。

這次也一樣，盡管歷盡波折，但如果順利上市，萬達(dá)商管有望取代華潤萬象生活成為最大的商業(yè)運(yùn)營上市公司，王健林的財(cái)富也會再一次大幅攀升。

01

棋高一招

王健林的自信是隨著地產(chǎn)行業(yè)的壯大一點(diǎn)點(diǎn)建立起來的，在接受魯豫采訪時(shí)，他說自己最初做地產(chǎn)，并沒有什么遠(yuǎn)大的志向，只想讓自己和家人的生活條件好一些。

然而，過去三十多年，隨著城市化和人口增長，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黃金時(shí)代，規(guī)?？焖僭鲩L，房價(jià)不斷翻倍，當(dāng)時(shí)代趨勢遇見個(gè)人魄力，很難不成功，王健林就是一個(gè)極具魄力的人。

王健林在商業(yè)上的第一個(gè)重大決定來自于2000年，此時(shí)，他已經(jīng)帶領(lǐng)萬達(dá)走過12個(gè)年頭，并初步實(shí)現(xiàn)全國化布局，但考慮到住宅開發(fā)的不穩(wěn)定性，他將目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，在同年落地的第一代萬達(dá)廣場里，王健林拉來了美國沃爾瑪。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之初就拉來最大的國際零售品牌，這個(gè)細(xì)節(jié)彰顯了王健林的魄力，這種魄力還表現(xiàn)在對機(jī)會的把握上。房地產(chǎn)行業(yè)08年遇到低谷，此時(shí)，王健林做了一個(gè)重大的決定——逆勢重倉商業(yè)地塊。

最令人稱羨的是，王健林以9.9 億元將上海市 2008 年度最大的一塊綜合性經(jīng)營用地收人囊中，折合樓板價(jià)為2400元/平方米，這場交易被業(yè)內(nèi)稱為低到不可思議。

就戰(zhàn)略時(shí)機(jī)的把握來說，王健林常常棋高一招?！氨仨氃缈匆徊?，別人瘋狂拿地的時(shí)候我們不去拿地，市場低迷的時(shí)刻更是拿地的好機(jī)會?！蓖踅×止_對媒體表示。這當(dāng)然需要企業(yè)家的前瞻性眼光和魄力。

據(jù)原北京市建委一位處長透露，總投資 30 億元的萬達(dá)石景山廣場，2008 年 12 月基本竣工之時(shí)，項(xiàng)目的土地出讓款卻仍未交齊。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，不能不承認(rèn)王健林在這方面就是有超越其他人的非凡能力。

前瞻性的戰(zhàn)略加上極高的執(zhí)行力，這是成功的前提，此時(shí)，王健林的當(dāng)兵經(jīng)驗(yàn)發(fā)揮了重要作用，因?yàn)樗x予萬達(dá)軍事化的管理效率，這是萬達(dá)商業(yè)規(guī)模大發(fā)展的保證。

一位內(nèi)部高管曾這樣形容萬達(dá)的會議：“當(dāng)天二十幾位總裁級別的高管都提前15分鐘、西裝革履、整齊有序地在座位上候場。丁本錫（萬達(dá)集團(tuán)總裁）召集的會沒人敢遲到，他熟稔業(yè)務(wù)，性格嚴(yán)厲，做事雷厲風(fēng)行，沒有丁本錫的執(zhí)行力或許就沒有萬達(dá)今天這種運(yùn)營模式。”

黃金十年屬于很多開發(fā)商，但2014年屬于王健林，這一年，他帶領(lǐng)萬達(dá)商業(yè)成功在港交所主板掛牌上市，并迎來了第100座萬達(dá)廣場的開業(yè)。王健林在公開場合正式表示，萬達(dá)廣場是具有世界影響的品牌。

有一個(gè)小細(xì)節(jié)可以說明王健林的自信，這一年，王健林首次自述經(jīng)營之道，并出版了“萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)系列叢書”講述萬達(dá)如何在26年時(shí)間里從0成長為資產(chǎn)達(dá)5000億的帝國。

02

當(dāng)機(jī)立斷

萬達(dá)上市后，王健林在心里暗暗下定決心：一定要做別人沒有做過的事情，這句話成為此后幾年萬達(dá)的戰(zhàn)略基調(diào)。

“不光要創(chuàng)造商業(yè)成就，還要開始打造民族企業(yè)品牌?！蓖踅×窒Ｍf達(dá)成為世界一流跨國企業(yè)，能夠?yàn)橹袊駹I企業(yè)爭光，為此，他做過非常多的努力和嘗試，雖然這種努力看起來有些高調(diào)。

“只要萬達(dá)進(jìn)入的行業(yè)，其他企業(yè)都沒機(jī)會做老大?！薄ⅰ拔乙屔虾５鲜磕?0年內(nèi)盈不了利?！?016年，王健林以2150億財(cái)富第二次登上首富位置，他在魯豫的節(jié)目上拋出一個(gè)億的小目標(biāo)，引發(fā)全民關(guān)注。

王健林的底氣來自于萬達(dá)的實(shí)力，比如，萬達(dá)旗下院線在這一年稱霸北美、歐洲、中國全球前三大市場。《華爾街日報(bào)(博客,微博)》對此描述稱，“中國最富有的人給好萊塢帶了口信：我們要留下來，所以學(xué)著跟我們一起玩游戲”。

同樣是這一年，王健林做了一個(gè)重大的決定，將剛剛上市一年多的大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司私有化，原因是萬達(dá)商管被市場嚴(yán)重低估，沒有達(dá)到心目中的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

對于此舉，當(dāng)時(shí)有專家分析認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)市盈率只有11倍，市場估值2300億港幣，而在大陸，以萬達(dá)良好的業(yè)績，其估值達(dá)到20倍市盈率是完全可能的，萬達(dá)的市值保守估計(jì)也將達(dá)到4000億。令人意想不到的是， A股上市的大門基本對房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)閉了，這是后話。

王健林的高光時(shí)刻沒有持續(xù)太久，前央行行長周小川在國務(wù)院新聞發(fā)布會上表示：“跨境對外直接投資有跟風(fēng)、過熱、盲目的現(xiàn)象，導(dǎo)致交易量增長較快。比如投向體育、娛樂、俱樂部行業(yè)的對外投資，對國家沒有好處。

王健林很快覺察到了異樣，并叫停依靠負(fù)債驅(qū)動的多元業(yè)務(wù)，萬達(dá)國際擴(kuò)張戰(zhàn)略因此受到重創(chuàng)，此前一路高調(diào)的收并購戛然而止。不得不說，在危機(jī)時(shí)刻，王健林非常果斷，為了償還負(fù)債，他一次性出售上百億的文旅和酒店資產(chǎn)。

當(dāng)前，很多房企陷入債務(wù)危機(jī)，債務(wù)重組大多進(jìn)展遲緩，很多人回想起王健林2017年的大甩賣，無不贊嘆其危急時(shí)刻表現(xiàn)出來的勇氣。一位專家對90度表示，壯士斷腕說的簡單，對領(lǐng)導(dǎo)者而言，這無異于割肉，但凡心里抱有一絲希望，都難以立刻做出決定。

03

王者歸來？

經(jīng)歷過2017年的起起伏伏后，王健林變得異常低調(diào)，很少接受媒體的采訪，出現(xiàn)較多的場合都與扶貧有關(guān)。

但最近有一次例外，10月11日，王健林高調(diào)表示，要親自帶頭，萬達(dá)副總裁以上高管全部換乘紅旗汽車。這背后是一次跨界合作，紅旗依托萬達(dá)旗下商業(yè)廣場和文旅項(xiàng)目，在全國范圍內(nèi)建設(shè)“全新紅旗商超體驗(yàn)店”。

從某種程度來講，這次合作是為萬達(dá)商場賦能，王健林在經(jīng)歷過長達(dá)十余年的多元化探索之后，最后仍然把重心放回了商業(yè)地產(chǎn)，只是，這一次不同于此前，王健林更強(qiáng)調(diào)商業(yè)運(yùn)營能力。

這也可以理解，年初萬達(dá)體育剛從納斯達(dá)克退市，萬達(dá)電影(002739,股吧)業(yè)績雖然扭虧為盈，但股價(jià)已從高點(diǎn)的80.6元跌至14.3元，萬達(dá)的多元化大多折戟，如今已經(jīng)66歲的王健林終于想明白，萬達(dá)的核心競爭力在于二十多年積累下來的運(yùn)營能力。

10月21日晚，王健林旗下的珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“萬達(dá)商管”）遞交了招股書，宣告重回港股。與2014年初上市相比，投資者對商業(yè)運(yùn)營的價(jià)值已經(jīng)有了新的認(rèn)識，萬達(dá)上市大概率只是時(shí)間問題。

王健林曾言，做什么都要做到行業(yè)第一，萬達(dá)商管在很多層面確實(shí)做到了，比如，合作品牌數(shù)量，客流量，在這些維度上，萬達(dá)商管均是行業(yè)第一。官網(wǎng)顯示，2021年僅全國萬達(dá)廣場客流預(yù)計(jì)將超過60億人次。

到底值多少錢？這是資本市場對萬達(dá)商管價(jià)值的最直接表現(xiàn)，畢竟，相較之下，華潤萬象生活只有萬達(dá)商管的34%，寶龍商業(yè)的收入僅為萬達(dá)商管的11%。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認(rèn)為，即使保守一些計(jì)算，按照物業(yè)板塊平均35倍的市盈率計(jì)算，萬達(dá)商管的市值將超過5000億；如果按照50倍市盈率計(jì)算，萬達(dá)商業(yè)的市值將超過7300億。

根據(jù)福布斯2021年榜單，內(nèi)地首富的門檻是689美元。招股書顯示，萬達(dá)商管在上市前的股東架構(gòu)中，大連萬達(dá)商業(yè)合計(jì)持股78.83%，王健林持有后者52.68%股權(quán)。如果成功上市，王健林的財(cái)富排名大概率會進(jìn)一步躍升。

時(shí)隔5年重回港交所，王健林已不是當(dāng)初那個(gè)高調(diào)的首富，但屬于他的榮耀還在，當(dāng)聽到萬達(dá)商管赴港上市的消息時(shí)，有投資者在朋友圈寫下了YYDS。

不過，很多人也表示擔(dān)心，雖然近兩年資本市場對擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的輕資產(chǎn)模式比較認(rèn)可，但一個(gè)不得不承認(rèn)的現(xiàn)實(shí)是，萬達(dá)商管仍將面對來自各方的挑戰(zhàn)。

一個(gè)現(xiàn)實(shí)是王健林的對手正在越來越多，以直播為主的電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊仍在不斷加劇，另一方面，隨著商業(yè)運(yùn)營的價(jià)值不斷提高，商業(yè)運(yùn)營的細(xì)分賽道也越來越擁擠，包括世茂、萬科、華潤、龍湖、寶龍等也加大布局。

萬達(dá)素以效率著稱，而創(chuàng)新能力并不突出。一位高管曾對文化產(chǎn)業(yè)表示出擔(dān)憂：“萬達(dá)這種效率型管理在房地產(chǎn)行業(yè)適用，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)要的恰恰是活力型管理，萬達(dá)能在多大程度上做出改變是個(gè)疑問。”

德魯克說，“未來不可怕，可怕的是變化的未來，我們依然沿用舊的邏輯”。也許，真正考驗(yàn)王健林的不是即將到來的IPO，而是未來五年乃至更長時(shí)間內(nèi)，他能在多大程度上顛覆過去的慣性。