購買商品房時(shí)，你是不是總會(huì)被美輪美奐的樣板間所打動(dòng)?是不是經(jīng)常苦惱交付的房屋與當(dāng)初買房時(shí)開發(fā)商所承諾、所展示的不一致?近日，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》(以下簡稱《通知》)，提出“三一致”“四嚴(yán)禁”，明確叫停樣板間“貨不對板”，壓實(shí)開發(fā)商主體責(zé)任，切實(shí)保障交房質(zhì)量。

樣板間需與實(shí)際交房一致

“很多人買房，就是沖著樣板間定的，我也是這樣，所以樣板間的裝修和布置在開發(fā)商賣房過程中起著至關(guān)重要的作用。”2019年在北京南海子公園附近買房的消費(fèi)者劉女士對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“我第一次去售樓處看房，就被裝修精致、布置華美的樣板間吸引了，當(dāng)場就交了定金。沒想到，收房時(shí)卻讓我大失所望。”

劉女士告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，交付的房屋跟樣板間的裝修水平差距極大，可以說一個(gè)是“真的精裝”，一個(gè)只能算是“簡裝”，比如樣板間用的是高雅的壁布，實(shí)際交房時(shí)墻上只是“刷大白”，樣板間的衣柜鑲著金屬條，實(shí)際交房時(shí)衣柜什么造型都沒有。“想跟開發(fā)商理論，可是樣板間早就拆了”。

樣板間過度裝飾、過度美化，是房屋銷售中經(jīng)常被消費(fèi)者吐槽的問題。通常情況下，開發(fā)商在裝修設(shè)計(jì)樣板間時(shí)會(huì)格外用心，但往往消費(fèi)者看到的樣板間和實(shí)際房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)并不一致，“貨不對板”經(jīng)常引發(fā)糾紛，令消費(fèi)者苦不堪言。

《通知》對樣板間提出“三一致”的要求，即樣板間的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際的交房狀況保持一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和設(shè)施。

另外，《通知》還規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售商品住房前，應(yīng)按照經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預(yù)售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。其中，項(xiàng)目有多個(gè)戶型的，應(yīng)設(shè)置主要戶型(不少于兩個(gè))交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區(qū)應(yīng)至少保留至項(xiàng)目交付三個(gè)月后。“在意見征求階段，有的企業(yè)提出取消樣板間保留時(shí)間的規(guī)定，但考慮到這是解決‘貨不對板’的主要措施之一，這條予以保留。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，未設(shè)置交付樣板間的，不得設(shè)置展示(宣傳)樣板間，開發(fā)商在申請預(yù)售許可證時(shí)，區(qū)住建部門應(yīng)對樣板間設(shè)置情況進(jìn)行現(xiàn)場核查。

項(xiàng)目不利因素應(yīng)全面告知

樣板間“所見即所得”后，還得確保開發(fā)商在宣傳過程中做到童叟無欺。《通知》提出了銷售人員“四嚴(yán)禁”，即：嚴(yán)禁虛假不實(shí)宣傳、嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴(yán)禁渲染緊張氛圍促銷?！锻ㄖ芬?，開發(fā)商在制作展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等各類銷售宣傳材料時(shí)，項(xiàng)目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，建筑物、構(gòu)筑物、綠地景觀、小區(qū)道路等比例關(guān)系應(yīng)與規(guī)劃許可總平面圖一致;項(xiàng)目以外的展示內(nèi)容應(yīng)與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設(shè)內(nèi)容。銷售人員在銷售過程中嚴(yán)禁虛假不實(shí)宣傳、嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴(yán)禁渲染緊張氛圍促銷。

與此同時(shí)，有三項(xiàng)內(nèi)容是開發(fā)商必須在銷售現(xiàn)場顯著位置予以公示的。一是項(xiàng)目內(nèi)外可能對合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風(fēng)、采光、裝修、喪葬等不利因素，應(yīng)準(zhǔn)確、全面地向購房人公示。二是經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的分層平面圖和立面圖，以便購房人掌握采光通風(fēng)井、設(shè)備平臺位置等情況。三是配建公租房和保障性租賃住房的，開發(fā)商還應(yīng)公示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業(yè)管理區(qū)域劃分、設(shè)施設(shè)備共用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況。

諸葛找房分析師王小嬙對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“今后開發(fā)商要小心了，禁止‘貨不對板’，也不能虛假承諾，而且還要對項(xiàng)目不利因素全面告知，這對購房者來說是一大利好，維護(hù)了消費(fèi)者的知情權(quán)等合法權(quán)益，也將從根本上避免種種消費(fèi)糾紛的產(chǎn)生。”

“工地開放日”活動(dòng)不少于2次

百年大計(jì)，質(zhì)量第一。房屋質(zhì)量問題歷來備受人們關(guān)注，也是購房人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的焦點(diǎn)之一。為了提升房屋交付質(zhì)量，落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度，《通知》提出，開發(fā)商應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收前開展不少于2次的“工地開放日”活動(dòng)，“工地開放日”活動(dòng)中購房人對工程質(zhì)量的意見建議，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)進(jìn)行解釋說明，屬于質(zhì)量缺陷的應(yīng)及時(shí)維修整改并反饋購房人。

另外，針對未來可能出現(xiàn)的熱銷項(xiàng)目，《通知》新增了公證搖號的要求?！锻ㄖ芬?guī)定，如項(xiàng)目出現(xiàn)登記意向客戶超過批準(zhǔn)銷售房源三倍的情況，就將被視為熱銷，開發(fā)商應(yīng)采取公證搖號的方式，即邀請公證機(jī)構(gòu)以獨(dú)立第三方身份在現(xiàn)場公證搖號。

貝殼研究院分析師潘浩對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“工地開放日活動(dòng)”頻次的規(guī)定一方面有利于對項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)范管理，另一方面更利于維護(hù)購房者權(quán)益。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，從2017年至2020年，關(guān)于商品房購買合同的民事糾紛有49萬余起，且呈逐年上升走勢，2020年已上升至15萬余起。此次《通知》的要求將有利于減少購房糾紛，保障購房者合法權(quán)益，完善市場秩序，構(gòu)建商品房買賣良性發(fā)展格局。

潘浩表示，《通知》提出對熱銷項(xiàng)目進(jìn)行公證搖號的要求，并優(yōu)先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售，這是北京樓市調(diào)控的新提法。“搖號買房”主要針對的是熱點(diǎn)樓盤被哄抬價(jià)格、房企捂盤惜售現(xiàn)象，這樣做是為了防止市場炒作，符合國家“房住不炒”的定位以及“一城一策”的調(diào)控要求，能起到正面的積極影響。

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參觀樣板間注意避開哪些坑

作為商品房展示的樣板間與實(shí)際買到的房子有哪些區(qū)別?買房時(shí)該如何挑選，注意避免哪些坑呢?為此，多位業(yè)內(nèi)人士為消費(fèi)者支招。

1.注意樣板間的空間和面積。

隨著商品房銷售管理逐漸規(guī)范，敢直接在面積上大幅縮水的開發(fā)商并不多，因?yàn)樽罱K收房時(shí)相關(guān)部門會(huì)出具房屋面積實(shí)測報(bào)告，多退少補(bǔ)。

購房者需要注意的是，大多數(shù)開發(fā)商為了讓樣板間的空間看起來更大，一般會(huì)縮小家具尺寸，比如選用1.5米甚至更小的床。另外，臥室不裝門、開放式廚房、隨處可見的鏡子，都可以令樣板間顯得通透，購房者也更容易被吸引。因此，消費(fèi)者買房時(shí)一定要注意，所見不一定即所得，參觀樣板間時(shí)可以備一把軟尺隨時(shí)進(jìn)行測量。

2.不要忽略自然采光問題。

由于開發(fā)商會(huì)打開樣板間內(nèi)所有的照明設(shè)備，甚至故意布置更多光源，導(dǎo)致消費(fèi)者在參觀時(shí)，常常感覺室內(nèi)采光效果非常好，從而忽略房間真實(shí)的采光問題。建議購房者可以先將樣板間內(nèi)的燈全都關(guān)掉，感受室內(nèi)真實(shí)的自然光照情況。

3.注意交房時(shí)的樓間距。

眾所周知，開發(fā)商為了方便購房者參觀樣板間，一般都會(huì)將其建在售樓處，而實(shí)際交房樓棟的格局與樣板間并不一定相同，尤其是樓層屋高或者樓棟之間的間距在樣板間往往得不到全面展示。

建議消費(fèi)者一定要掌握整個(gè)小區(qū)的樓棟位置情況，仔細(xì)觀察銷售現(xiàn)場的沙盤，或者讓銷售人員提供小區(qū)樓座分布圖。另外，購房者通過樣板間看到的室外綠化景觀很有迷惑性，最好到項(xiàng)目實(shí)景工地看一下，確定心儀樓棟周邊的大概環(huán)境。

4.樣板間管線問題別忽視。

樣板間的廚房、衛(wèi)生間基本很少能看到管線、上下水管道等，有的樣板間根本不設(shè)置上下水管線，有的則將其隱藏起來，開發(fā)商這樣做的主要目的是盡量讓空間看起來更大一些。但現(xiàn)實(shí)生活中，水、電、煤氣各種管線必不可少，購房人對此一定要有心理準(zhǔn)備，可以通過向銷售人員詢問，確定最終的空間尺寸。 (孫蔚)