彩生活上市，以超母公司花樣年的市值引爆資本市場，培育多年的物業(yè)開始俘獲資本的“芳心”；后來雅生活、碧桂園服務(wù)等品牌物企上市引發(fā)一輪資本熱潮，再到疫情下，物業(yè)行業(yè)的價值被挖掘，大量物企扎堆上市，帶來新一輪的物業(yè)價值重估。

這當(dāng)下場轟烈擁抱資本大潮中，“出道即巔峰”是很多物企的寫照。懷揣對未來的無限憧憬去擁抱資本市場，隨后便被“賣身”，以挽救岌岌可危的母公司。

物業(yè)從房地產(chǎn)拆分而來，業(yè)務(wù)上存在大量的關(guān)聯(lián)交易，在房地產(chǎn)上行階段，物業(yè)行業(yè)規(guī)?？焖俪砷L。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)面臨下行壓力，“賣身”、行業(yè)增長瓶頸等問題開始困擾物業(yè)行業(yè)。

減少對房地產(chǎn)的依賴，開辟獨立穩(wěn)定的增長渠道，筑牢增長的“護(hù)城河”，這些都是擺在物業(yè)行業(yè)面前的現(xiàn)實問題。

01

優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 打破增長困局

物企大多背靠房企，服務(wù)內(nèi)容與母公司有著密切關(guān)聯(lián)，通過向母公司提供服務(wù)、對接資源、銷售尾盤、車位等獲得收入。這種強(qiáng)關(guān)聯(lián)交易，是物企實現(xiàn)營收和利潤的大規(guī)模增長的重要渠道。

“三道紅線”壓力下，房企擴(kuò)張和投資承壓，資金困境和規(guī)模增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)竣工和市場銷售均低于預(yù)期。物企依靠母公司“輸血”實現(xiàn)業(yè)績增長和規(guī)模擴(kuò)張的路徑或面臨“瓶頸”。

一方面是上游房企的危機(jī)傳導(dǎo)，另一方面是物企毛利率下滑。面對人工成本逐年上升，物業(yè)管理費因市場和政策等原因難以上調(diào)，物業(yè)利潤空間逐漸被壓縮。

wind數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，51家上市物企平均毛利率為30.63%，較2020年上半年相比下降0.12個百分點。其中，有28家物企毛利率較去年同期下降，下降企業(yè)中不乏龍頭物企，如碧桂園服務(wù)、雅生活、世茂服務(wù)等。

部分重點物業(yè)公司毛利率情況

來源：wind、中泰證券研究所

物業(yè)管理作為物業(yè)提供的基本服務(wù)，是物業(yè)收入來源重要的基本盤，其毛利率的變動對整體毛利率水平影響較大。

面對人工等成本上漲的壓力，不少物業(yè)另辟蹊徑，通過改善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，在基礎(chǔ)物管毛利率下跌的背景下，企業(yè)整體毛利率仍出現(xiàn)上升。如濱江服務(wù)，盡管基礎(chǔ)服務(wù)毛利率下跌，濱江服務(wù)毛利率仍然上漲0.36%。

企業(yè)對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整對最終成績產(chǎn)生了一定積極影響。隨著物企的持續(xù)探索，近年來增值服務(wù)延續(xù)增長態(tài)勢，成為企業(yè)收入貢獻(xiàn)的重要來源。據(jù)平安證券統(tǒng)計，2021上半年11家主流物企社區(qū)增值服務(wù)收入78.5億元，同比增長113.2%，毛利潤33.7億元，同比增長104.9%；收入占比均值升至18.2%，毛利潤占比均值升至26.9%。

行業(yè)長期向好因素不變。為抓住未來增長空間，大多企業(yè)在財務(wù)報告中表示要調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，持續(xù)挖掘社區(qū)增值服務(wù)的潛力、布局城市服務(wù)等。

02

城市深耕&深挖增值服務(wù)

發(fā)展到現(xiàn)階段，物企借助收并購，受益于母公司業(yè)務(wù)布局，其城市布局基本完成，下一步就是城市深耕和業(yè)主增值服務(wù)的深入挖潛，拓展獨立業(yè)務(wù)的盤子，同時通過深耕提升效能，提高利潤水平。

目前，已經(jīng)有部分物企增值服務(wù)收入實現(xiàn)正增長。據(jù)中指物業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，44家港股上市物企中，有36家企業(yè)增值服務(wù)收入破億元，其中有11家企業(yè)突破10億元大關(guān)。

據(jù)華潤萬象生活2021年中期報告顯示，公司2021年上半年實現(xiàn)收入同比增長42.3%；實現(xiàn)毛利率32.2%，同比增長8.1%；其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率較去年同期增長2.4個百分點，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)毛利率較去年同期增長17.4個百分點。

財報中顯示，購物中心盈利能力大幅提升，一方面受益于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，另一方面則是收入模式的調(diào)整。

華潤萬象生活作為商管龍頭，在各中心城市深耕布局，從“社區(qū)管家”轉(zhuǎn)型為“城市管家”，持續(xù)探索智慧物聯(lián)和城市運營服務(wù)。

中信建投表示，公司新梳理的代建代運營、城市更新、長租、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)、影業(yè)、教育等生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，是城市投資開發(fā)運營綜合能力的重要補(bǔ)充，將協(xié)同主業(yè)未來增長和資源獲取。

同樣深耕城市的還有萬物云。萬物云向城市更新和業(yè)主服務(wù)雙向發(fā)力，服務(wù)從城市居民基于“住”的消費、營造宜人環(huán)境的服務(wù)管理和空間服務(wù)效率改善三方面入手，把物業(yè)企業(yè)的系統(tǒng)思維和流程管理融入城市治理服務(wù)。通過創(chuàng)新服務(wù)模式、重塑空間效率，萬物云建立了競爭壁壘，或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)助力城市更新的典范。

鄉(xiāng)村振興建設(shè)委副秘書長袁帥表示，從服務(wù)小社區(qū)起步，到探索城市大物業(yè)，全生命周期服務(wù)逐漸成為升級主流。

需要注意的是，當(dāng)前人工成本上漲。一味的規(guī)模擴(kuò)張致使人均坪效降低，盈利能力能力不一定得到提升。于物企而言，如何布局城市深耕是物企需要考量的重要因素。

碧桂園服務(wù)選擇將城市服務(wù)業(yè)務(wù)布局在三四線城市，多以與當(dāng)?shù)卣虍?dāng)?shù)仄髽I(yè)共同成立項目公司的股權(quán)合作模式。碧桂園服務(wù)的城市選擇或與碧桂園城市布局主要在三四線城市有關(guān)。

世茂服務(wù)向和訊表示，公司堅持短期與長期目標(biāo)相互協(xié)同，短期專注濃密度提升與戰(zhàn)略性賽道卡位，為中長期培育新增值引擎，打造持久競爭力。

03

構(gòu)建差異化競爭

整體來看，物業(yè)增值服務(wù)發(fā)展和管理還處于初步階段。受政策和市場潛規(guī)模推動，大多物企將發(fā)展增值服務(wù)方向落定在養(yǎng)老服務(wù)、城市服務(wù)、校園服務(wù)和智慧場景服務(wù)。

“物業(yè)正在順應(yīng)時代要求，不斷拓展新的業(yè)務(wù)邊界?！?/strong>袁帥表示，新時期的物業(yè)呈現(xiàn)新科技、新服務(wù)、新生態(tài)、新價值的“四新”發(fā)展路徑。

每一條賽道，不乏搶灘者。例如，校園服務(wù)方向，世茂服務(wù)、雅生活、金科智慧、新大正等紛紛競逐。智慧生活服務(wù)方面，據(jù)了解，融信服務(wù)近日正在福建落地智慧社區(qū)。此外，還有碧桂園服務(wù)、萬物云等已經(jīng)開啟智慧物業(yè)賽道掘金。

企業(yè)雖然采取了不同的策略，但自身定位、發(fā)展路徑等商業(yè)模式卻趨同。如世茂服務(wù)以市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)為切口落地，實現(xiàn)城市環(huán)境管理從0到1的突破；萬物云則采用聚焦城市街道的方式將能力和服務(wù)向外延展。但從企業(yè)發(fā)展模式上看，大多從城市環(huán)境治理、城市空間管理、城市更新和智慧運營等方向挖掘。

在業(yè)內(nèi)人士看來，物企業(yè)務(wù)模式?jīng)]有太大差異化，在未來競爭中或許會陷入同質(zhì)化紅海競爭，進(jìn)而導(dǎo)致價格戰(zhàn)。

中金表示，不同的業(yè)務(wù)組合會塑造出不同的企業(yè)發(fā)展邏輯。也就是說，賽道布局差異將逐步形成更為本質(zhì)的商業(yè)模式分化。中指物業(yè)研究院提醒，物業(yè)企業(yè)開展增值服務(wù)業(yè)務(wù)無法全面開花、面面俱到，物業(yè)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資源稟賦及戰(zhàn)略訴求，篩選出適合自己開展的增值服務(wù)，有所取舍而非面面俱到。