超過70%的清潔能源項(xiàng)目未能達(dá)到“按敲響”(NTP),主要原因是風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)得太晚。2025 whitepaper from Paces一份來自Paces的2025年白皮書表明,早期開發(fā)失敗往往是可以預(yù)防的,尤其是當(dāng)開發(fā)者采用數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的方式來應(yīng)對土地、許可和互聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)。

然而,許多開發(fā)商仍然把土地當(dāng)作一個(gè)需要核查的框架。事實(shí)上,土地戰(zhàn)略常常決定項(xiàng)目是向前發(fā)展還是分崩離析。盡管互聯(lián)互通延遲和設(shè)備短缺受到更多關(guān)注,但土地在開發(fā)生命周期中呈現(xiàn)出明顯且持續(xù)被低估的摩擦源。

【資料圖】

評論

開發(fā)商經(jīng)常認(rèn)為他們可以稍后解決土地問題。這種思維方式會(huì)造成延誤,消耗資本,并減少可選性,尤其是隨著儲(chǔ)能成為公用事業(yè)規(guī)模太陽能項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)組成部分。

以下是一些最常見的誤解和策略,開發(fā)人員可以利用這些誤解和策略來構(gòu)建更智能、更快的流程并保持正軌。

誤解一:開發(fā)者可以推遲土地融資決策

許多開發(fā)商認(rèn)為,內(nèi)部股權(quán)或建筑貸款機(jī)構(gòu)在需要時(shí)將承擔(dān)土地成本。但存儲(chǔ)的日益集成提高了盡早控制站點(diǎn)的重要性。開發(fā)者現(xiàn)在必須考慮電池空間、兩用布局以及更新的許可時(shí)間表。

土地戰(zhàn)略通常決定一個(gè)項(xiàng)目是向前發(fā)展還是分崩離析。盡管互聯(lián)互通延遲和設(shè)備短缺受到更多關(guān)注,但土地在開發(fā)生命周期中呈現(xiàn)出明顯且持續(xù)被低估的摩擦源。來源:加速

土地所有者已經(jīng)注意到了。現(xiàn)在許多人要求提前承諾,例如存款或已執(zhí)行的租賃,且無需選擇期限。這種情況在城市電池儲(chǔ)能項(xiàng)目中尤為常見,因?yàn)檫@些項(xiàng)目的土地具有較高的非能源價(jià)值。等待的開發(fā)者可能會(huì)將戰(zhàn)略包裹丟失給速度更快的買家。例如,在西德克薩斯州,土地的租金可能在每英畝3000至5000美元之間,直至開發(fā)商表現(xiàn)出興趣。在ERCOT地區(qū),這一需求可能迅速將價(jià)格推高至每英畝或更高的2萬美元。

通過盡早規(guī)劃土地資本,開發(fā)商在調(diào)整項(xiàng)目范圍、應(yīng)對市場變化以及保持互聯(lián)延遲方面保持更大靈活性,尤其是在儲(chǔ)能成為其中一員的情況下。

誤解2:土地金融工程,如項(xiàng)目融資

許多開發(fā)商認(rèn)為,土地融資與完整的項(xiàng)目融資具有相同的復(fù)雜性。這種比較會(huì)造成不必要的猶豫。

土地金融是一筆房地產(chǎn)交易。該過程無需項(xiàng)目級的勤奮。大多數(shù)開發(fā)者都在內(nèi)部管理它。許多以土地為重點(diǎn)的資本提供者可以使用簡單的文件記錄,在30到60天內(nèi)關(guān)閉。

當(dāng)項(xiàng)目包含存儲(chǔ)時(shí),這種速度變得更加重要。開發(fā)商經(jīng)常迅速響應(yīng)新的市場激勵(lì)或買家需求,這意味著他們無法承受土地收購的延遲。

誤解3:傳統(tǒng)債務(wù)將覆蓋土地購買

銀行很少為早期土地收購提供有效的解決方案。他們通常根據(jù)評估價(jià)值而非市場價(jià)格進(jìn)行貸款,因此當(dāng)土地所有者收取溢價(jià)時(shí),融資缺口就會(huì)擴(kuò)大。由于貸款與價(jià)值比率較為保守,開發(fā)商通常僅獲得所需資金的一部分,而這筆資金通常低于在競爭激烈的市場中獲得土地所需的資金。

大多數(shù)開發(fā)商會(huì)通過贊助股權(quán)來彌補(bǔ)這一差距,但這種做法造成了資本效率低下。土地不能貶值,無法產(chǎn)生收入,也不符合投資稅收抵免(ITC)的條件。當(dāng)土地在項(xiàng)目實(shí)體內(nèi)持有時(shí),可能會(huì)降低項(xiàng)目的稅收抵免基礎(chǔ),使部分成本不合格,從而將非生產(chǎn)性資產(chǎn)的股權(quán)掛鉤,并減少現(xiàn)有投資稅收抵免總額。

結(jié)果?在不確定性仍然最高的階段,開發(fā)者面臨著更高的承載成本和更低的靈活性。相比之下,專門的土地融資解決方案可以保留擔(dān)保人的股權(quán),維持稅收抵免價(jià)值,并使項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行。

誤解4:土地融資僅服務(wù)于小型開發(fā)商

土地融資曾主要服務(wù)于早期或資本不足的開發(fā)商。這種看法不再符合市場現(xiàn)實(shí)。如今,一些最大的獨(dú)立電力生產(chǎn)商利用土地融資來加快運(yùn)營速度,并更高效地管理資本。有一項(xiàng)例子是,一位主要開發(fā)商轉(zhuǎn)向第三方土地聚合商,以提高交易速度和靈活性。該合作現(xiàn)已支持在多次成功關(guān)閉后,不斷擴(kuò)大的全國公用事業(yè)規(guī)模項(xiàng)目。

隨著儲(chǔ)能在許多大型太陽能項(xiàng)目中成為標(biāo)桿,開發(fā)商面臨著新的設(shè)計(jì)和布局復(fù)雜性。這些更大的足跡,加上許可和分區(qū)方面的挑戰(zhàn),凸顯了對精確、可靠土地戰(zhàn)略的需求。

Case Study—460-MW Solar Project in Texas:案例研究——德克薩斯州460兆瓦太陽能項(xiàng)目:最近,Accerage成功實(shí)施了一筆2100萬美元的擴(kuò)建,用于在德克薩斯州舉辦460兆瓦的公用事業(yè)規(guī)模太陽能項(xiàng)目。交易發(fā)生在NTP前階段,使開發(fā)商能夠在施工前確保其土地位置。該協(xié)議在30天內(nèi)完成并完成,凸顯了該方法的快速發(fā)展速度。該項(xiàng)目受益于與一家投資級科技公司現(xiàn)有的長期購電協(xié)議,提供強(qiáng)大的承飛安全性和長期收入穩(wěn)定性。

誤解5:開發(fā)者總能日后將土地變現(xiàn)

一些團(tuán)隊(duì)會(huì)提前以股權(quán)收購?fù)恋?并假設(shè)日后可以進(jìn)行重組。開發(fā)者將包裹放入項(xiàng)目實(shí)體內(nèi)部后,靈活性會(huì)降低。土地通常被鎖在資本池中,且不產(chǎn)生收入或稅收優(yōu)惠,且與項(xiàng)目其余部分受到相同的限制。

存儲(chǔ)增加了更多復(fù)雜性。開發(fā)者可能需要重新許可、細(xì)分或出售部分網(wǎng)站,以符合買家偏好或電網(wǎng)條件。但如果土地已嵌入項(xiàng)目公司,這些變化可能會(huì)引發(fā)新的勤奮工作、稅務(wù)后果,甚至貸款機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn),從而推遲時(shí)間安排并增加成本。

一個(gè)獨(dú)立的土地持有實(shí)體可以允許這種靈活性,且法律或財(cái)務(wù)壁壘更少。通過將土地與項(xiàng)目公司分開,開發(fā)商可以保留更多控制權(quán),并簡化未來的融資或交易。隨著項(xiàng)目范圍發(fā)生變化、互聯(lián)互通時(shí)間線或買家偏好的變化,這種控制變得至關(guān)重要。

接下來會(huì)發(fā)生什么

隨著能源市場的發(fā)展,越來越多的太陽能項(xiàng)目從一開始就包括儲(chǔ)能項(xiàng)目。這一轉(zhuǎn)變提高了土地要求,擴(kuò)大了場地設(shè)計(jì)的考量,并壓縮了時(shí)間線。依賴過時(shí)土地策略的開發(fā)商可能會(huì)面臨落后的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)團(tuán)隊(duì)將土地視為資本決策(而不僅僅是交易)時(shí),它們會(huì)加快行動(dòng)速度,保護(hù)利潤,并在目前要求每英畝地區(qū)都更具競爭力的市場中保持競爭力。