2022年2月，樓市成交修復加快，一線城市房價基本止跌，但整體市場仍處于偏冷狀態(tài)。全國商品房銷售業(yè)績同比進一步下滑，開發(fā)商忙于回購債券，投資積極性降低。
貝殼研究院認為，今年整體市場不會過熱，局部“市場熱”和部分“房企冷”可能并行;對于房企來說，房企自身造血良性循環(huán)是行業(yè)良性循環(huán)的基礎，需求側的流通穩(wěn)定優(yōu)于供給側的定向紓困。
一、政策篇：寬松性政策加持，房地產(chǎn)預期繼續(xù)向好
2月份，從中央到地方，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善，“穩(wěn)增長”仍為第一要務。
中央層面，堅持“房住不炒”，在“三穩(wěn)”基礎上推動擴內需、穩(wěn)增長。
2月8日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》(以下簡稱《通知》),就房地產(chǎn)金融管理發(fā)布了政策調整，鼓勵銀行業(yè)金融機構加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務。
業(yè)內人士認為，該《通知》有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性租賃住房的積極性，有助于參與住房保障建設的企業(yè)穩(wěn)定資金面。
2月24日，國新辦舉辦《推動住房和城鄉(xiāng)建設高質量發(fā)展發(fā)布會》提到，今年要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，首次提及調控政策的精準性和協(xié)調性。
地方層面，多地陸續(xù)調整房地產(chǎn)信貸政策，如重慶、佛山等地降首套房首付比例、廣州、南京等地下調房貸利率、北京、上海房貸審批提速等。
中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年2月地方出臺房地產(chǎn)調控政策39條，環(huán)比略有減少。寬松性政策數(shù)量占調控政策總數(shù)比重達56.4%，環(huán)比擴大;緊縮性政策占比由上月的13.3%進一步縮減至7.7%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，預計今年金融信貸政策總體是以“放松”為導向。實際上，“放松”一方面是指流動性增加，銀行可貸資金增加。另一方面，可貸資金增加的同時資金成本也在下降。換言之，今年政策不會像去年一樣“收緊”。尤其房貸方面，開發(fā)貸、按揭貸款都會相對寬松，甚至會比目前預期的更加“放松”。
但從2月來看，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項到位資金中，2022年1-2月個人按揭貸款同比下降16.9%，跌幅較2021年末擴大8.9個百分點。
二、樓市篇：前兩月銷售同比繼續(xù)下滑，一線城市房價率先回升
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年前2月，商品房銷售額和銷售面積分別約1.55萬億元(人民幣，下同)和1.57億平方米，同比下降19.3%和9.6%。
增速方面，全國商品房的銷售面積環(huán)比增速和銷售額環(huán)比增速均從2021年1-2月的高位一路下滑，2022年前2個月較2021年的前12個月分別收窄11.5個百分點和24.1個百分點。
圖片來源：國家統(tǒng)計局
提及房價，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70個城市中有40個城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌，57個城市二手房價環(huán)比下跌，比上月分別增加1個和2個。
70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比持平或下降;一二線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或持平，三線城市同比下降。
分城市來看，四大一線城市新房價格全面環(huán)比上漲，二手房方面，四大一線城市除了深圳環(huán)比下跌，其余全數(shù)呈現(xiàn)環(huán)比上漲態(tài)勢。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，2月份二手房市場表現(xiàn)要略好于新房，各等級城市二手住宅市場表現(xiàn)分化，一線城市成績亮眼，可以預見一線城市二手房市場將率先恢復。在去年二手房市場整體表現(xiàn)弱于新房市場的行情下，今年或將有望走出一波優(yōu)勢行情。
三、房企篇：房企銷售業(yè)績下跌，較一月降幅進一步擴大
全國來看，2022年2月，多家上市房企的銷售額出現(xiàn)了同環(huán)比雙降的現(xiàn)象，且降幅較往年同期明顯較大。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2月行業(yè)百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比降低23.5%，同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。
資本邦從2月銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對銷售額、銷售面積進行分析。
20家典型房企中，無論從銷售額還是銷售面積來看，下滑幅度最大的是正榮地產(chǎn)，其單月銷售額和銷售面積為35.29億元和24.06萬平方米，同比下降73.68%和70.03%。
消息面上，2月18日，正榮地產(chǎn)公告稱，市場狀況不利的背景下，由于外部資金有限，無法為現(xiàn)有債務再融資而面臨短期流動性壓力，預計公司現(xiàn)有的內部資源可能不足以解決其于2022年3月即將到期的債務。
反觀20家房企中，銷售同比來看，表現(xiàn)相對較好的是遠洋集團，2月銷售額37.3億元，同比下降17.48%，銷售面積23.54萬平方米，同比下降5.95%。
整體而言，2022年前2個月，20家典型房企同比全線下跌，即使頭部房企也無一幸免。
兩家頭部房企碧桂園和萬科企業(yè)，在前2月均出現(xiàn)累計銷售額和累計銷售面積同比雙降，前者分別同比下滑20.43%和7.33%;后者分別同比大幅下滑44.29%和41.35%。
易居研究院智庫中心認為，前兩個月的銷售數(shù)據(jù)顯示購房者入市的節(jié)奏還沒加快，同時去年基數(shù)偏高。
也在業(yè)內人士表示，雖然目前房企的銷售仍然處于低位，但是，隨著更多城市加大對剛需和改善型購房的支持力度，預計3月將會迎來“小陽春”。
四、投資篇：投資拿地雙降溫，一線城市、長三角為布局重點
銷售數(shù)據(jù)持續(xù)低迷，一定程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的積極性，疊加集中供地整體供應規(guī)模較低、房企資金端壓力猶存，盡管2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持正增長，但已連續(xù)11個月收窄，且該指標比低于去年全年4.4%的增速。一般認為，當房地產(chǎn)開發(fā)投資增速位于5%以下的水平，屬于偏冷區(qū)間。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1.45萬億元，同比增長3.7%;其中，住宅投資1.08萬億元，增長3.7%。
圖片來源：國家統(tǒng)計局
房企投資審慎態(tài)度下，拿地積極性亦有所減弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額1440.9億元，拿地規(guī)模同比下降62.7%，門檻值為5億元，較2021年2月下降5億元。
單月來看，中指研究院跟蹤的50家代表企業(yè)拿地數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企拿地總額同比下降67%。
圖表來源：中指研究院
值得注意的是，2022年1-2月，綠城中國以拿地金額208億元占據(jù)房企權益拿地金額和面積T0P100榜單第一。在2月北京集中供地中，綠城中國耗資98億元相繼斬獲3宗地塊，分別為朝陽區(qū)崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊及亦莊新城地塊。
從布局城市等級來看，50家代表房企2022年1-2月在一線城市的投資面積占比最高，為36.2%。從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角拿地，占比達到38.1%。
圖表來源：中指研究院
五、融資篇：債券市場延續(xù)低溫，回購美元債難掩流動性風險
2022年首兩月，房企融資規(guī)模不足千億。貝殼研究院統(tǒng)計，2022年1-2月房企境內外發(fā)債856億元，同比下降59%，降幅較今年首月收窄11個百分點。
融資結構上看，1-2月房企境內債成絕對主導，境外債持續(xù)低迷對整體房企融資規(guī)模負影響較大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月境外債券規(guī)模占比22%，同比下降25個百分點。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，境內外債券融資到期債務規(guī)模約395億元，環(huán)比大幅減少62.4%，同比減少48.6%，到期債務凈額20億，償債壓力較上月明顯改善。
但不可忽視的是，2月房企頻繁回購美元債以提振市場信心的同時，也加強了對其流動性的考驗，以及再融資風險的增加，頻繁回購的房企包括碧桂園、寶龍、雅居樂、中駿等。
2月28日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告，公司已進一步部分回購本金額為500萬美元的票據(jù)。截至2022年2月28日，公司已部分回購本金總額為1000萬美元的票據(jù)，相當于原發(fā)行票據(jù)本金總額5%。
值得注意的是，即將到來的3-4月連續(xù)兩個月到期債務規(guī)模均超過千億，未來兩月對房企的資金流動性構成一定的威脅，將增大對房企融資能力的考驗。
克爾瑞研究中心認為，在當前境外投資者信心不足的情況下，部分房企境外債券再循環(huán)融資相對較難，需動用自有資金進行償債，這對部分本就流動性緊繃的企業(yè)來說則是雪上加霜。
不過在各路資金支持下，房企參與收并購拓寬融資需求，開啟融資新氣象。
中指院報告顯示，開年以來，包括興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、上海銀行等紛紛宣布為房企收并購提供融資額度。
銀行持續(xù)發(fā)力的背景下，對于資產(chǎn)優(yōu)質的企業(yè)來說，房企融資需求也不再局限于“借新還舊”，而是在參與收并購方面積極發(fā)力。
2月中旬，碧桂園服務與中梁百悅智佳就收購剩余93.76%股權訂立協(xié)議，收購完成后，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務間接全資附屬公司。碧桂園服務表示，未來肯定要走向靠內生增長的道路，但在當前階段，還是要輔之以收并購。
結尾
當前，房企銷售業(yè)績整體承壓，開發(fā)商拿地積極性不高。
億翰智庫指出，很大部分原因就在于消費者信心的缺失，一方面對未來收入預期不穩(wěn)，信心不足;二來，由于受房企暴雷事件影響，消費者對于房企能夠按時交房及房屋質量缺失信心，所以在購房決策上有更多的猶疑。
不過，政策放松如期加碼的環(huán)境下，長期看，行業(yè)后續(xù)穩(wěn)定向上的趨勢不變。
展望3月，克而瑞研究中心認為，從政策底到市場底仍需要一定的傳導發(fā)酵周期，短期內房地產(chǎn)市場依面臨較大的下行壓力，3月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或將進一步擴大。
