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從月初的旭輝暴雷、龍湖換帥，行業(yè)信心陷入谷底，到十天后的政策紅包大派發(fā)，地產(chǎn)股暴漲，“否極泰來(lái)”或許是此時(shí)形容地產(chǎn)行業(yè)境況最恰當(dāng)?shù)脑~。
繼央行“第二支箭”和中債信用增進(jìn)公司支持意向民營(yíng)房企向公司提出增信需求利好后，11月13日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
受政策面利好影響，今天開(kāi)盤后，房地產(chǎn)、銀行板塊表現(xiàn)活躍。粵泰股份、新華聯(lián)(000620)、新城控股(601155)、金地集團(tuán)(600383)等股均漲停，而港股方面，從上周至今，旭輝已經(jīng)漲了超 200%，新城發(fā)展、碧桂園、龍湖等也已經(jīng)翻倍，地產(chǎn)股的狂歡仍在繼續(xù)。
16條支持政策條條都意義重大，每條分析起來(lái)都能講很多，但我們今天只談其中最具代表性的幾條，來(lái)分析為什么這次政策能引起資本市場(chǎng)如此大的波動(dòng)。
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國(guó)企、民企一視同仁
首先是：要求銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)企、民企一視同仁。
要求銀行金融機(jī)構(gòu)“穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放”，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
這段文字，是本次16條政策中的重中之重。
房地產(chǎn)行業(yè)走到今天這種“悲慘局面”，多個(gè)民營(yíng)房企命懸一線，很大因素是由于在過(guò)去一年半的時(shí)間內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)不夠一視同仁，如今，央行從堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”的高度為民營(yíng)房企的融資平等權(quán)撐腰，釋放出的一個(gè)明顯政策信號(hào)：“救項(xiàng)目不救企業(yè)”的風(fēng)向或?qū)⑥D(zhuǎn)變?yōu)椤熬软?xiàng)目也救企業(yè)”。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的救助方向，此前是“救項(xiàng)目不救企業(yè)”，但是事實(shí)證明這對(duì)于保交樓和房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困效果不明顯，16條對(duì)此作出調(diào)整，未來(lái)的方向是“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，之前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是房企特別是民企沒(méi)有杠桿，金融16條針對(duì)這個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題，開(kāi)始松綁政策，的確可以救活部分被錯(cuò)殺的民企。
2
貸款允許展期一年
對(duì)房企而言，最大的利好是通知明確貸款可以展期，資金壓力得以暫時(shí)緩解。
支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。自本通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
中指研究院分析指出，這項(xiàng)措施將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對(duì)于未出險(xiǎn)民營(yíng)房企，將是極大支持。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，展期是金融機(jī)構(gòu)防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊情況，展期制度在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域應(yīng)用將加大。通過(guò)展期模式，有助于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)貸款政策穩(wěn)定、 防范金融機(jī)構(gòu)和房企關(guān)系惡化，所以是化解風(fēng)險(xiǎn)的必要操作。
“此次展期的年限為1年，客觀上也說(shuō)明，到明年也依然是要大力支持房企保交樓工作的。各類金融機(jī)構(gòu)要理解這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的設(shè)置，用足用好政策，主動(dòng)扶持房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
3
利用發(fā)債、信托等支持房企融資
支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購(gòu)債券。
鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。
早在上周二，地產(chǎn)就發(fā)出了 " 第二支箭 "，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約 2500 億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。
迄今為止不到一周時(shí)間，" 第二支箭 " 就已經(jīng)向龍湖、新城、碧桂園和美的置業(yè)分配了 450 億的額度，可謂神速。
而據(jù)一些媒體報(bào)道，央行除了要求年底之前國(guó)有大行必須放出 6000 億外，又追加了股份制銀行的 4000 億，萬(wàn)億資金要在剩下的短短兩個(gè)月內(nèi)全部投向房地產(chǎn)。
陳文靜認(rèn)為，推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持，將加快落實(shí)支持民營(yíng)房企通過(guò)增信發(fā)債融資。
4
“免責(zé)條款”
本次政策引起廣泛關(guān)注的一條：
對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。
這樣的措辭，在正式文件中，并不多。
此前，央行多次發(fā)文支持房地產(chǎn)，改善房地產(chǎn)融資。但在市場(chǎng)化實(shí)施推進(jìn)過(guò)程中，仍存在不少難題，以中債增為例，需要發(fā)行人通過(guò)實(shí)物資產(chǎn)或第三方進(jìn)行反擔(dān)保，以作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。然而當(dāng)前房企能拿出的干凈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已然寥寥。同時(shí)，在目前的行情下，資產(chǎn)估值存在大幅折價(jià)的可能，房企從而可能要拿出更多的資產(chǎn)才能完成反擔(dān)保。
本次，為了減少此類問(wèn)題，政策具體到操作層面，發(fā)布“免責(zé)條款”，淡化個(gè)人追責(zé)風(fēng)險(xiǎn)，免除機(jī)構(gòu)和人員后顧之憂，只要已經(jīng)盡職的，可予免責(zé)，政策尺度非常大。
5
需求端支持力度有望繼續(xù)加大
對(duì)民企、國(guó)企一視同仁，融資額度給到位，多樣化融資方式和融資手段給到位，連銀行的后顧之憂都解除......可以看到，這16項(xiàng)支持政策是一次針對(duì)房企、各類銀行、融資機(jī)構(gòu)做的一次全方位疏通，是對(duì)近期金融扶持地產(chǎn)穩(wěn)定一系列政策的總結(jié)，體現(xiàn)出監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)金融的態(tài)度，即穩(wěn)定杠桿和融資。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，接下來(lái)，來(lái)自金融層面的對(duì)房企的支持、對(duì)停工項(xiàng)目的保交樓支持、對(duì)已出險(xiǎn)房企的問(wèn)題化解以及對(duì)購(gòu)房人的金融支持，將逐步落地。
不過(guò)，融資政策端的利好能否代表房企已經(jīng)走出至暗時(shí)刻？地產(chǎn)是否已經(jīng)復(fù)蘇？
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，想走出困境，得靠融資和回款兩條腿，重磅政策的相繼落地一定程度上將降低房企的融資難度。但房企不可能只靠一條腿走出困境，當(dāng)前樓市銷售端走勢(shì)尚不明朗，如果難以恢復(fù)，此時(shí)談?wù)麄€(gè)行業(yè)復(fù)蘇仍然為時(shí)過(guò)早。
中指研究院研究報(bào)告顯示，2022年10月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16199元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)月下跌。四季度，市場(chǎng)端仍然延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，政策能否真正提振購(gòu)房者信心，有待時(shí)間驗(yàn)證。
“當(dāng)下市場(chǎng)真正穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵仍是需求端要穩(wěn)定下來(lái)，恢復(fù)企業(yè)自身造血的功能，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這才是企業(yè)融資的有利保障。盡管當(dāng)下政策底已經(jīng)到來(lái)，但距離市場(chǎng)的底部，還有很長(zhǎng)的距離?！崩钣罴畏Q。
今年以來(lái)，差別化住房政策頻出，不少地區(qū)適度降低首付比例、合理下調(diào)房貸利率，加大對(duì)剛性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士指出，就當(dāng)前而言，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖的重點(diǎn)在需求側(cè)，其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵，其他放松限購(gòu)、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等也能起到輔助作用。
但無(wú)論如何，從政策段開(kāi)始的良性循環(huán)已經(jīng)開(kāi)始。對(duì)于黯淡了一年半的房企來(lái)說(shuō)，這已經(jīng)是足夠好的消息。
The End
