政策端持續(xù)釋放利好，市場(chǎng)在觸底與反彈中博弈，行業(yè)處于信心重建的情況下，保利發(fā)展公布了2021年年報(bào)，對(duì)過(guò)去一年的成績(jī)做了一份詳實(shí)的總結(jié)。

雖然凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑，但較其他房企的利潤(rùn)大幅下滑以及多家港股房企未及時(shí)披露業(yè)績(jī)的大環(huán)境下，保利發(fā)展的業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)襯托之下利潤(rùn)的下跌幅度沒(méi)有那么刺眼。

三道紅線躋身綠檔，在手現(xiàn)金以及銷(xiāo)售回款去化率均保持在穩(wěn)定水平，保利發(fā)展在2021年算是穩(wěn)住了局面。但同時(shí)要注意的是，在新增拿地支出減少的同時(shí)，保利發(fā)展2021年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下滑了三分之一，值得外界關(guān)注。

行業(yè)劇烈調(diào)整下，保利發(fā)展意外躺贏實(shí)現(xiàn)了躋身行業(yè)前三的目標(biāo)，在2022年開(kāi)局，保利發(fā)展提出了“保三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)。一季度保利發(fā)展累計(jì)簽約907億，同比下降27%，降幅繼續(xù)收窄，但仍面臨市場(chǎng)下行壓力，保利發(fā)展將如何穩(wěn)住局面，能否如愿坐上老大寶座？

增收不增利

2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)了合同銷(xiāo)售額5349.29億元，在百?gòu)?qiáng)房企出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)之際實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)6.38%，較為難得。在多年銷(xiāo)售增長(zhǎng)下，保利發(fā)展2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2850.24億元，同比增長(zhǎng)17.19%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤(rùn)273.88億元，同比下降5.39%。

保利發(fā)展2021年凈利率約為13%，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；毛利率為26.80%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為27.13%，較上一年減少6.35個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于利潤(rùn)的下滑，保利發(fā)展表示因受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降影響。下降之后的凈利率在行業(yè)仍處于較有競(jìng)爭(zhēng)力水平。

在回款方面，保利發(fā)展2021年回款率約為93.8%，在行業(yè)處于較高水平。三道紅線方面，保利發(fā)展均處于綠檔水平，截至報(bào)告期末，有息負(fù)債水平約為3382億元。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降三分之一

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)頻出利好政策，但市場(chǎng)回暖傾向暫不明顯。以一季度來(lái)說(shuō)，保利發(fā)展簽約銷(xiāo)售金額907億，同比下降27%，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示一季度百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模同比下跌了47%。市場(chǎng)銷(xiāo)售承壓，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)整體存在不確定性，現(xiàn)金流安全成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入約為105.51億元，同比2020年的151.56億元下降了30.38%。

收入增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)僅下降7.14%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻下降了三成，這對(duì)于保利發(fā)展而言數(shù)據(jù)變動(dòng)較大。

關(guān)于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金大額流出，保利發(fā)展在2021年支付與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金約為1446億元，同比大幅增長(zhǎng)了50.85%。關(guān)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~變動(dòng)原因，保利發(fā)展方面表示因項(xiàng)目投資支出增加。

據(jù)財(cái)報(bào)披露，作為經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出較大的一部分，新增拿地支出有所減少，保利發(fā)展2021年拓展項(xiàng)目145個(gè)，新增容積率面積2722萬(wàn)平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降 15%和21%。

爭(zhēng)奪第一的挑戰(zhàn)

2021年，保利發(fā)展規(guī)模站上了行業(yè)第四名，排名上升一位，到2022年一季度超越融創(chuàng)躋身前三。因?qū)κ謱?shí)力弱化排名下跌，保利發(fā)展以“撿漏”的方式終于躺進(jìn)了前三。

2022年的開(kāi)年，保利發(fā)展提出了新的目標(biāo)，保三爭(zhēng)一，通過(guò)全方面實(shí)力的強(qiáng)化爭(zhēng)奪行業(yè)寶座，在行業(yè)規(guī)模爭(zhēng)霸階段略顯低調(diào)的保利發(fā)展逐漸展露其野心。

從銷(xiāo)售排名看，保利發(fā)展還需要超越萬(wàn)科和碧桂園，相較融創(chuàng)自身面臨壓力掉出前三的隊(duì)伍，萬(wàn)科和碧桂園則發(fā)展較為穩(wěn)健，且兩家房企輪流霸占“一哥”寶座多年，這次保利發(fā)展要爭(zhēng)奪第一，壓力不小。

從利潤(rùn)端來(lái)看，以2021年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)為例，保利發(fā)展落后于中海地產(chǎn)、碧桂園、萬(wàn)科以及華潤(rùn)置地，位列行業(yè)第五，同時(shí)，第六名龍湖集團(tuán)作為穩(wěn)健的民營(yíng)房企代表，2021年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)21%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10.22%，整體發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。

再看排名在保利之前的，中海地產(chǎn)一直是行業(yè)的利潤(rùn)王，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地以及保利地產(chǎn)(600048)同為規(guī)模央企，在融資成本以及財(cái)務(wù)方面均擁有較強(qiáng)實(shí)力，保利目前看競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。

綜上分析，業(yè)內(nèi)人士指出，保利發(fā)展在實(shí)現(xiàn)全面競(jìng)爭(zhēng)力行業(yè)第一過(guò)程中，面臨不小的壓力，目前來(lái)看，“保三”的目標(biāo)更符合當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)，“爭(zhēng)一”仍需較長(zhǎng)時(shí)間驗(yàn)證。