近期，山東菏澤、江西贛州、重慶、廣東惠州和佛山等一大批城市宣布了降低買(mǎi)房首付，最低能低到兩成。

90度地產(chǎn)整理

這一系列舉措釋放了什么信號(hào)？當(dāng)?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)如何？

經(jīng)過(guò)一圈走訪調(diào)查后，90度地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，政策目的無(wú)一不是為了降低購(gòu)房門(mén)檻，無(wú)論政策力度如何，各地樓市都面臨著樓市低迷，庫(kù)存高企，供大于需的狀況。

01

失去活力的霧都樓市

重慶九龍坡一樓盤(pán)里，三五個(gè)置業(yè)顧問(wèn)各自散坐，獨(dú)守著空蕩蕩的售房部。

小周在看房小程序里積極回復(fù)著一個(gè)咨詢(xún)的顧客，爭(zhēng)取能有實(shí)地帶看的機(jī)會(huì)。但最后顧客還是沒(méi)有了消息……算上這一個(gè)黃了的，他已經(jīng)連續(xù)兩周沒(méi)有實(shí)地帶看了。

但小周表示，感受到重慶樓市滑入低迷，也不僅是從受春節(jié)假期影響的2月才開(kāi)始的。

2021年的重慶樓市，在經(jīng)歷了上半年土拍市場(chǎng)的瘋狂、下半年樓市調(diào)控以及地產(chǎn)暴雷高壓，自去年6月開(kāi)始就維持著頹勢(shì)行情。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重慶新房成交量在2021年11月份降至年內(nèi)新低，成交套數(shù)同比下降59.3%，環(huán)比下降12.3%。

而重慶樓市降溫也一直延續(xù)到了虎年1月。從克爾瑞機(jī)構(gòu)最新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，1月重慶樓市新房成交量再度減少，單月成交量不足100萬(wàn)方，創(chuàng)23個(gè)月以來(lái)新低，成為近四年“最冷1月”。商品房供應(yīng)量?jī)H50.64萬(wàn)方，環(huán)比“腰斬”，同樣創(chuàng)23個(gè)月以來(lái)新低。

90度地產(chǎn)與重慶的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人和購(gòu)房者溝通后，總結(jié)出他們認(rèn)為目前重慶樓市低迷的一些原因：

1、新房加推減少，二手房庫(kù)存量高企。據(jù)90度了解，2022年開(kāi)年的重慶樓市，新房加推減少，加之受年初項(xiàng)目工期進(jìn)度的影響，市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)大幅度下滑。根據(jù)最近兩周數(shù)據(jù)顯示，重慶主城商品住宅市場(chǎng)已連續(xù)2周0新開(kāi)，僅1個(gè)項(xiàng)目順?shù)N加推。但在二手房存量方面，截至2月11日，重慶二手房掛牌量突破17萬(wàn)套，存量再攀高峰。

2、改善置業(yè)仍是2022年重慶樓市的主流。小周表示，重慶樓市目前的情況是，普通消費(fèi)者的投資欲望已經(jīng)降至最低點(diǎn)，手頭有余錢(qián)的消費(fèi)者對(duì)資產(chǎn)的追求也已經(jīng)從追求數(shù)量變?yōu)樽非筚|(zhì)量，行為變得更為謹(jǐn)慎。

3、城市核心優(yōu)質(zhì)房源的有限與降低。與購(gòu)房者需求“相去甚遠(yuǎn)”的是：重慶最近真正優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)供應(yīng)量并不多。此外，在重慶無(wú)論是主城還是區(qū)縣，爛尾樓、停工、半停工狀態(tài)的樓盤(pán)數(shù)量還在緩慢上升。

4、購(gòu)房者也依然保持較高的觀望情緒。小周介紹到，在2021年底重慶打出超強(qiáng)優(yōu)惠以后，購(gòu)房者就被消耗得差不多了，在加之許多開(kāi)發(fā)商收回了年底的各種折扣，算是讓重慶樓市的成交量下跌的直接原因。

在最低沉的時(shí)候，往往也是人們期待“好消息”最瘋狂的時(shí)候。

于是，在春節(jié)前后，有中介稱(chēng)重慶地區(qū)有銀行已經(jīng)執(zhí)行首套房貸首付20%的政策，房貸結(jié)清的話則首付30%，二套則首付40%。

小周也向90度介紹到：“其實(shí)目前重慶有許多新樓盤(pán)是可以首付貸2成，但也得看自身的實(shí)際情況，比如是否名下無(wú)房無(wú)貸。但據(jù)顧客反映，還是比較容易申請(qǐng)。對(duì)購(gòu)房者的要求放寬了，有重慶戶籍或者無(wú)重慶戶籍但社保繳納在1年以上的，都可以申請(qǐng)到。”

細(xì)看重慶政策，它并沒(méi)有降低二套房的首付比例，其目的也不言而喻：是讓剛需者能更早買(mǎi)得起房。

02

菏澤再次“破防”背后的失重樓市

最近，憑借一則“降低首付比例”的新聞，菏澤這座山東城市活躍在人們視線中。這是近期以來(lái)，首個(gè)明確對(duì)商業(yè)貸款首付比例進(jìn)行下調(diào)的城市。

這并不是菏澤樓市第一次“頂不住”。2018年12月，菏澤曾取消了新購(gòu)和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定，被認(rèn)為是全國(guó)第一個(gè)取消“限售”的城市。

但這些放松對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械拇龠M(jìn)作用非常有限。當(dāng)?shù)厝颂锩肥呛蕽煞績(jī)r(jià)“過(guò)山車(chē)”的一名資深“乘客”，親眼目睹了房?jī)r(jià)從兩三千一直向上沖到九千，然后掉頭向下的過(guò)程?！?015-2018年的時(shí)候房?jī)r(jià)真的漲的很猛，那時(shí)候每家的房子總價(jià)都會(huì)翻番甚至翻好幾番，好多人著急買(mǎi)房換房，當(dāng)時(shí)好房子要找關(guān)系才能買(mǎi)的到，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，恍若隔世。這兩年買(mǎi)房子開(kāi)發(fā)商都是各種手段降價(jià)，比如取消精裝、特價(jià)房之類(lèi)的，但房?jī)r(jià)一直不溫不火，我們家的房子已經(jīng)回落到2016年的價(jià)格水平了?！?/strong>

菏澤房?jī)r(jià)低迷的原因是什么？首先是棚改結(jié)束了，2016-2018年，菏澤全市棚改量約37.2萬(wàn)戶，連續(xù)3年位于全國(guó)棚改數(shù)量首位，但“棚改一時(shí)爽”，留下的大量待開(kāi)發(fā)土地以及開(kāi)發(fā)出的海量新房供應(yīng)，造成菏澤新房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于“供大于求”的狀態(tài)。如今整體市場(chǎng)行情下行的情況下，菏澤的購(gòu)買(mǎi)力更加取法支撐市場(chǎng)。

但無(wú)論如何，本輪政策對(duì)剛需群體的利好是很明顯的，特別是對(duì)于踮起腳尖才能夠得著首付的群里來(lái)說(shuō)。當(dāng)?shù)刂薪楸硎?，現(xiàn)在菏澤一套100平米的房子，首付才十幾萬(wàn)，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)非常有吸引力。而且這邊買(mǎi)房基本是婚房和改善，購(gòu)房需求比較穩(wěn)定，下面縣城來(lái)菏澤買(mǎi)房的很多，現(xiàn)在菏澤首付降低之后，比縣里房子也貴不了多少，很多人就干脆來(lái)市里了。以前三成首付十幾萬(wàn)買(mǎi)不到什么好盤(pán)，現(xiàn)在兩成首付，十幾萬(wàn)能挑到好一點(diǎn)的地段了。

03

南寧：降首付并不是新故事

南寧當(dāng)?shù)刂薪樾欠Q(chēng)，公積金貸款二套房首付比例降至30%對(duì)于很多改善型需求還是很友好的，但整體來(lái)看，這次的政策的受眾其實(shí)并不多，效果如何要看三月份正式實(shí)施之后，目前沒(méi)感受到樓市的變化。

小吳介紹，實(shí)際上，“降首付”對(duì)于南寧購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不陌生，近一年，房企為了降低購(gòu)房者的門(mén)檻，能用的促銷(xiāo)措施都用上了，比如開(kāi)發(fā)商墊付部分的首付款，購(gòu)房者可以先支付部分首付，然后雙方約定在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者付清其余首付款。2月份，在南寧低至2/3萬(wàn)的低首付樓盤(pán)就有十幾個(gè)盤(pán)，比如大都悅景灣、大唐盛世旭輝府、美林灣等，上車(chē)門(mén)檻非常低。新房樓盤(pán)如果不降價(jià)的話，很難有成交量。

但樓市下行周期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商用盡了渾身解數(shù)也很難有明顯起色。數(shù)據(jù)顯示，在2021年里面，南寧一共才只賣(mài)出去了住宅新房613萬(wàn)平方米，和2020年的成交量942萬(wàn)平方米相比，減少了34.9%，導(dǎo)致南寧新房庫(kù)存量創(chuàng)下歷史新高。由于整個(gè)南寧供應(yīng)量太大，房子其實(shí)并不好賣(mài)。

對(duì)于目前的南寧樓市，小吳認(rèn)為，首先南寧本地人不缺房子，再者說(shuō)南寧在廣西的虹吸能力并不強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)于省內(nèi)的桂林、柳州來(lái)說(shuō)，還是比較慢的，這也導(dǎo)致了南寧的產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá)，甚至不如柳州。產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，對(duì)年輕人的吸引力就變得更弱了。而且現(xiàn)在南寧大部分人工資很低，比如中介工資只有3000元一個(gè)月，有的公司甚至把工資都?jí)旱搅?000元一個(gè)月，想想南寧房?jī)r(jià)都上萬(wàn)了，工資2、3千一個(gè)月的話，年輕人拿什么買(mǎi)房。

“沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的房?jī)r(jià)，維持不了多久，促銷(xiāo)政策再多，也難有成交量?！?/strong>小吳評(píng)價(jià)道。

04

佛山：非限購(gòu)區(qū)域適度放松限購(gòu)區(qū)域仍然“倔強(qiáng)”

小陶是資深的廣佛“候鳥(niǎo)”，在廣州上班，在佛山生活。去年小陶喜得二胎，為給小孩創(chuàng)造更好的居住條件，一直打算在佛山為家人換一套大房子。

最近市場(chǎng)傳出消息，佛山非限購(gòu)區(qū)域部分樓盤(pán)首付降低為2成，小陶顯然明白自己不太符合條件，但仍在期待這一政策能有繼續(xù)擴(kuò)大松綁的“痕跡”。

但明顯，小陶打錯(cuò)了算盤(pán)。佛山當(dāng)?shù)匾绘溂抑薪橄?0度表示：“佛山限購(gòu)區(qū)的貸款依舊卡得很?chē)?yán)格，只有非限購(gòu)地區(qū)開(kāi)始松動(dòng)，應(yīng)該是為了讓非限購(gòu)地區(qū)的市場(chǎng)活躍起來(lái)?！?/p>

“限購(gòu)區(qū)域?qū)κ赘秾徍吮容^嚴(yán)格，優(yōu)質(zhì)工作單位優(yōu)先，部分銀行需滿一年社保，有銀行需要綁定理財(cái)產(chǎn)品”，他介紹到。

而為何佛山會(huì)選擇僅在非限購(gòu)區(qū)域適度放松首付貸的政策，浸淫佛山樓市數(shù)十年的小陶向90度地產(chǎn)介紹了佛山樓市的歷史背景。

2015年佛山全面取消限購(gòu)，是佛山房?jī)r(jià)再攀高峰的時(shí)刻。樓市過(guò)熱之下，政策調(diào)控轉(zhuǎn)向，2017-2019年佛山開(kāi)始實(shí)行局部限購(gòu)，對(duì)南海和順德的臨廣熱點(diǎn)板塊、禪城全區(qū)，重啟限購(gòu)，并對(duì)高價(jià)樓盤(pán)限制網(wǎng)簽，限購(gòu)區(qū)與非限購(gòu)區(qū)樓市開(kāi)始出現(xiàn)分化。

2019年底，佛山發(fā)布人才購(gòu)房新政，購(gòu)房者調(diào)整心態(tài)，剛需和改善型購(gòu)房者都會(huì)盡量選擇購(gòu)買(mǎi)佛山限購(gòu)區(qū)域的住宅，保值、升值潛力更大；如果經(jīng)濟(jì)條件有限，也會(huì)盡量購(gòu)買(mǎi)靠近限購(gòu)區(qū)域的“近郊樓盤(pán)”，如南海獅山、順德容桂等。

此后，隨著疫情“黑天鵝”、樓市政策調(diào)控、房企暴雷、購(gòu)房者置業(yè)情緒等因素的影響，佛山非限購(gòu)地區(qū)的樓市成交量更是一路走低。2021年整體的數(shù)據(jù)顯示，佛山限購(gòu)區(qū)成交面積僅減少7%，但非限購(gòu)區(qū)成交面積銳減20%。

而這也正如中原地產(chǎn)廣東總經(jīng)理黃韜的分析：“此輪城市首付貸政策的調(diào)整最明顯的特征就是針對(duì)性，對(duì)于過(guò)熱的區(qū)域依然采取調(diào)控穩(wěn)價(jià)，對(duì)于過(guò)冷的區(qū)域則適當(dāng)激勵(lì)，讓剛需購(gòu)房者能盡快解決住房問(wèn)題?！?/strong>