朋友們！北京集中供地它又雙叒叕來(lái)了！
實(shí)施集中供地不到一年的時(shí)間，眼看著前一批供地還未走出視野，后一批供地已經(jīng)接踵而至映入眼簾，咱就說(shuō)這操作令人眼花繚亂應(yīng)該不過(guò)分吧。
作為2022年全國(guó)集中供地的首場(chǎng)土拍，帝都虎年首場(chǎng)集中土拍意義有點(diǎn)“打樣”的意味。16日，作為前菜，10宗地塊被擺上餐桌，其中9宗地底價(jià)成交，總成交額約207億，而原本報(bào)名石景山首鋼東南區(qū)830等地塊的華潤(rùn)并未出價(jià)，地塊或撤牌，據(jù)說(shuō)，華潤(rùn)放棄底價(jià)拿地是出于“綜合考慮”。
好了，閑話不多說(shuō)，一起康康都是哪些寶貝進(jìn)了誰(shuí)的口袋。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理
01
興創(chuàng)連中兩元
今天成交的兩宗大興地塊分別位于西紅門(mén)鎮(zhèn)和黃村鎮(zhèn)。
大興西紅門(mén)鎮(zhèn)地塊
其中，位于西紅門(mén)鎮(zhèn)B2-08地塊，位于南五環(huán)內(nèi)，是由住宅、郵政和多功能地塊組成的三宗地塊，最終被中建三局+興創(chuàng)以底價(jià)35.7億摘得，可售住宅樓面價(jià)約1.69萬(wàn)/㎡。
根據(jù)出讓文件，該宗地塊建設(shè)用地面積104108.278㎡，建筑控制規(guī)模≤211367.399㎡。地塊容積率2.1，建筑控高45米，以“五通一平”形式供地，不執(zhí)行套內(nèi)7090政策。
據(jù)了解，該地塊南側(cè)是華潤(rùn)中鐵的新盤(pán)橡樹(shù)灣，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)/㎡，與西紅門(mén)地塊一致，此外，周邊在售新房項(xiàng)目還有限競(jìng)房新城·熙紅印，網(wǎng)簽均價(jià)5.9萬(wàn)/平，首開(kāi)龍湖熙悅宸著網(wǎng)簽價(jià)6.3萬(wàn)/平。
另一宗黃村鎮(zhèn)地塊則位于南五環(huán)外，鄰近地鐵4號(hào)線清源路站，東側(cè)還有京開(kāi)高速，最終興創(chuàng)以48.2億元底價(jià)競(jìng)得，可售住宅樓面價(jià)約2.7萬(wàn)元/㎡。
大興黃村鎮(zhèn)地塊
根據(jù)出讓文件，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)6007等地塊用地性質(zhì)為R2類(lèi)居住用地、F3其他類(lèi)多功能用地、A334托幼用地，建設(shè)用地面積為78176.463㎡，規(guī)劃建筑面積≤178342.9㎡。其中，6007、6014地塊用地性質(zhì)為R2居住類(lèi)用地，容積率分別為2.3、2.5，綠化率30%，建筑高度同為45米；6002地塊為托幼用地，規(guī)劃建設(shè)12班幼兒園；6011地塊為其他多功能用地，建筑高度不超過(guò)45米，將以“五通一平”形式供地。
據(jù)了解，附近新房項(xiàng)目較少，其南側(cè)的中駿金輝未來(lái)云城目前均價(jià)約5.15萬(wàn)元/㎡，已售罄的招商雍合府及金地旭輝江山風(fēng)華，限均價(jià)為5.58萬(wàn)元/㎡。
二手房方面，三合北巷均價(jià)約44422元/㎡，博悅府均價(jià)約49206元/㎡，康宜家園北區(qū)均價(jià)約33605元/㎡。
可能你不禁要問(wèn)了，今日連中兩元的興創(chuàng)是誰(shuí)？為啥出手這么闊綽？其實(shí)“興創(chuàng)”這個(gè)名字就是答案。
興創(chuàng)，大興國(guó)資委旗下企業(yè)，負(fù)責(zé)大興重要區(qū)域的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)。所以，興創(chuàng)底價(jià)拿下大興兩宗地塊，是不是有點(diǎn)托底的意味呢？
02
城建底價(jià)摘豐臺(tái)大井新村地塊
豐臺(tái)大井新村地塊
今天豐臺(tái)就貢獻(xiàn)了一宗地塊：豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道大井新村三期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)2502-0030、2505-0031地塊，鄰近阜石路、復(fù)興路、蓮石東路、京港澳高速。參與該地塊報(bào)名的有城建、華潤(rùn)兩家房企，但因只有城建一家房企出價(jià)，最終該地塊由城建以26.3億競(jìng)得，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)約8.5萬(wàn)/㎡。
該地塊建設(shè)用地面積47200平方米，建筑控制規(guī)?！?19500平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)/㎡。宗地內(nèi)須配建9800平方米“保障性租賃住房”。
據(jù)了解，地塊周邊在售新房有保利·和光逸境，價(jià)格約9萬(wàn)/㎡。地塊附近珠江峰景二手房?jī)r(jià)約5.8萬(wàn)/㎡，西府頤園二手房?jī)r(jià)約6.7萬(wàn)/㎡。這樣來(lái)看，8萬(wàn)5的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)沒(méi)啥價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
不過(guò)地塊周邊生活配套齊全，直線三公里內(nèi)有翠微百貨、千禧購(gòu)物中心、億潼隆萬(wàn)豐購(gòu)物中心等；還有天元公園、小屯公園、萬(wàn)豐公園等。
價(jià)格和配套這桿秤，就看購(gòu)房者怎么選了。
03
北投拿下副中心入場(chǎng)券
通州副中心地塊
通州城市副中心FZX-0601-6014、6015地塊R2二類(lèi)居住、6016、6017地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，位于地塊靠近東六環(huán)，距離通州商務(wù)園直線距離約1.3公里，最終由北投以13.3億拿下，無(wú)需配建保障房，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)/㎡。
據(jù)出讓文件，住宅地塊建控規(guī)模37556.12平，容積率1.6/1.7，控高36米，需執(zhí)行套內(nèi)7090限制。假設(shè)以120平計(jì)算，預(yù)計(jì)將提供300余套小高層住宅產(chǎn)品。
對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，該宗地塊并不具備吸引力，其中B4商業(yè)金融部分占比高達(dá)40%，開(kāi)發(fā)成本高，且地塊北側(cè)距離通州殯儀館較近，搬遷時(shí)間不定，隔壁禹州朗廷灣尚未售罄，加上通州限購(gòu)政策可謂是全北京的高地。
據(jù)了解周邊在售新房禹州朗廷灣均價(jià)約50737元/㎡，石榴春和景明均價(jià)約71320元/㎡。
04
中海摘得昌平地塊
昌平中關(guān)村(000931)國(guó)家工程技術(shù)創(chuàng)新基地地塊
昌平中關(guān)村國(guó)家工程技術(shù)創(chuàng)新基地C-30地塊R2二類(lèi)居住用地最終由中海，以32.6億拿下，無(wú)需配建保障房，資料顯示，該地塊曾在去年北京二批輪空過(guò)一次。
該地塊位于北五-六環(huán)之間，東距沙河高教園區(qū)僅1.5公里，南距生命科學(xué)園僅5公里。緊鄰京藏高速、京新高速兩條高速，東側(cè)為市郊鐵路東北環(huán)線（尚未開(kāi)工），據(jù)悉項(xiàng)目東側(cè)可能會(huì)設(shè)站點(diǎn)。
根據(jù)出讓條件，地塊住宅部分建控規(guī)模131128.44平，容積率2.2，控高45米，執(zhí)行套內(nèi)7090政策。
周邊教育資源豐富，地塊南側(cè)即為規(guī)劃的幼兒園及九年一貫制學(xué)校，周邊緊鄰北京信息科技大學(xué)、北科大。
該地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)5萬(wàn)/平，周邊近年無(wú)上市居住用地，二手房均價(jià)約45000元。
05
中建智地虛晃一槍
北京市規(guī)自委官網(wǎng)信息顯示，順義新城平各莊6046等地塊由旭輝以16億底價(jià)競(jìng)得，可售住宅樓面價(jià)約1.86萬(wàn)/㎡，地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)約4.4萬(wàn)/㎡。
順義新城平各莊6046等地塊
該地塊位于東六環(huán)外，北側(cè)距離地鐵15號(hào)線順義站直線距離約4公里。據(jù)悉，該地塊周邊項(xiàng)目集中，現(xiàn)房墅院北京城建(600266)北京合院，均價(jià)約3.96萬(wàn)/㎡，北側(cè)二手房均價(jià)集中在3.5萬(wàn)/㎡上下，南側(cè)還有路勁御和府價(jià)格約為3.99萬(wàn)/㎡，公園都會(huì)約在3.89萬(wàn)/㎡等。
因掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)，順義新城13街區(qū)6050等地塊僅獲得一次報(bào)價(jià)，最終金地+保利聯(lián)合體以16.6億底價(jià)競(jìng)得該地塊，可售住宅樓面價(jià)約1.99萬(wàn)/㎡，無(wú)需配建保障性租賃住房，執(zhí)行套內(nèi)7090政策。
順義新城13街區(qū)6050等地塊
該地塊位于六環(huán)外順義馬坡板塊，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)仍為4.2萬(wàn)/平。目前該地塊周邊新房項(xiàng)目較多，正北側(cè)為恒大上和府，東北側(cè)為中建宸廬，正南側(cè)是和錦華宸，東側(cè)為順義臻瓏府，中建宸廬二期云起則位于地塊東南側(cè)，均價(jià)都在40000元/㎡左右，競(jìng)爭(zhēng)較激烈。
出讓文件顯示，順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6050、6053地塊用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地，建設(shè)用地面積51409.62㎡，建筑控制規(guī)?！?3593.92㎡。地塊容積率1.6，建筑控高30米，以“六通一平”形式供地。
同樣報(bào)名了該地塊的中建智地最終并未報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)而在房山市場(chǎng)上有所斬獲。以8.1億元底價(jià)摘得房山區(qū)拱辰街道辦事處FS00-LX05-0045地塊R2二類(lèi)居住用地，建設(shè)用地面積3.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積5.13萬(wàn)平方米，可售住宅樓面價(jià)約1.58萬(wàn)／㎡。
據(jù)土地出讓文件顯示，該項(xiàng)目居住用途全部建設(shè)商品住房，不再配建保障性住房。
地塊位于西六環(huán)內(nèi)，距離地鐵房山線廣陽(yáng)城站直線距離約1.5公里。地塊周邊新房眾多，在售紅盤(pán)中建京西印玥目前價(jià)格約在3.74萬(wàn)/㎡，首創(chuàng)伊林郡、韓建觀山源墅價(jià)格約在3.66萬(wàn)/㎡，金地璟宸約在4.12萬(wàn)/㎡。
去年10月和12月中建智地都曾與房山競(jìng)得土地，其中，10月份拿到的項(xiàng)目中建學(xué)府印悅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)同為4.5萬(wàn)/㎡。
懷柔雁棲鎮(zhèn)地塊
此外，懷柔雁棲鎮(zhèn)01-01、01-02、01-03、01-04地塊F2公建混合住宅用地、F3其他類(lèi)多功能用地最終由懷柔科學(xué)城以12.1億拿下，無(wú)需配建保障房，但需全部自持20年。
根據(jù)出讓條件，地塊建控規(guī)模112700平，控高12米，不執(zhí)行套內(nèi)7090政策，大概率住宅部分將以別墅產(chǎn)品為主。地塊住宅部分銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為3.7萬(wàn)/㎡。
06
點(diǎn)評(píng)
克爾瑞：央企、國(guó)企為競(jìng)拍主力
首批集中供應(yīng)18宗土地中，參與報(bào)名數(shù)量最多的企業(yè)是華潤(rùn)置地，參與10宗；其次是中海地產(chǎn)，參與7宗，相比去年的低調(diào)，今年中海土拍參與度大增。
中建系旗下中建智地、中建二局、中建三局也都出現(xiàn)在報(bào)名房企中。北京國(guó)資首開(kāi)、城建、建工、興創(chuàng)也多有參與。
也有部分民企逆勢(shì)而上，在北京市場(chǎng)有回歸之勢(shì)，金地、旭輝、綠城、珠江合生系、融創(chuàng)、龍湖等知名企業(yè)在三年內(nèi)均在積極參與土地競(jìng)買(mǎi)。在本次的土地競(jìng)拍中，綠城報(bào)名了6宗地塊，旭輝、金地、路勁和東亞新華也都參與其中。
貝殼研究院：半數(shù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)
北京于1月初就啟動(dòng)了今年的首批集中供地，掛出18宗土地，根據(jù)報(bào)價(jià)情況，9宗進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)、8宗底價(jià)成交、1宗流拍。
對(duì)比2021年，北京土地供應(yīng)工作啟動(dòng)較早，受關(guān)注區(qū)域如朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域的土地在逆勢(shì)之下依然收到多家房企的報(bào)名。其中朝陽(yáng)的兩宗土地、昌平生命科學(xué)園三期、經(jīng)開(kāi)舊宮鎮(zhèn)4地塊受關(guān)注程度較高，收到5家以上報(bào)價(jià)?？梢?jiàn)傳統(tǒng)熱門(mén)區(qū)域的土地依然受到更多關(guān)注。
中海、華潤(rùn)、保利、城建、首開(kāi)等企業(yè)參與熱情較高，這與穩(wěn)健型房企的資金狀況相對(duì)較好直接相關(guān)。年初獲取的地塊有機(jī)會(huì)本年內(nèi)形成銷(xiāo)售儲(chǔ)備貨值，也成為房企關(guān)注的本輪土拍的重要因素之一。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：其他城市土地市場(chǎng)有小復(fù)蘇可能
此次北京土拍有三個(gè)特點(diǎn)：
第一是屬于全國(guó)較早進(jìn)行集中供地的城市，充分說(shuō)明北京供地工作成熟和準(zhǔn)備到位。
第二依然可以看出一些央企拿地，也還是說(shuō)明當(dāng)前土地市場(chǎng)也有一定的阻力和壓力。
第三是部分地塊還是有一定的溢價(jià)率，說(shuō)明部分土地供應(yīng)的質(zhì)量不錯(cuò)，吸引了房企拿地。
北京土拍市場(chǎng)后，隨著全國(guó)其他政策的放松，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市土地市場(chǎng)也有小復(fù)蘇的可能。但大復(fù)蘇確實(shí)不具備條件和基礎(chǔ)。
07
土拍大戲未完待續(xù)
剩余9宗地塊花落誰(shuí)家將在明天揭開(kāi)謎底。來(lái)自朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山5宗地將于上午端上餐桌，下午則將確認(rèn)昌平、順義、經(jīng)開(kāi)區(qū)4宗地的最終歸屬。
數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市規(guī)自委官網(wǎng)
提前預(yù)告一下，吸引10家房企圍獵的昌平北四村地，及吸引了8家房企報(bào)名的朝陽(yáng)崔各莊地塊最具看點(diǎn)。
好啦朋友們，我們明天接著圍觀，接著嘮！
附全部地塊信息：
數(shù)據(jù)來(lái)源：地產(chǎn)星探
