作為唯一一家在美國(guó)紐交所上市的內(nèi)地房企，鑫苑置業(yè)素有“房企第一美股”之稱。然而，近年來，這家遠(yuǎn)渡重洋的房企日子過的卻并不舒坦。

5月即將過去，上市房企的年報(bào)披露也已接近尾聲。但鑫苑置業(yè)的2020年年報(bào)卻至今未能發(fā)布。同時(shí)，鑫苑旗下港股上市物業(yè)公司鑫苑服務(wù)也因無法如期披露2020年的業(yè)績(jī)情況，自4月1日起停牌至今。

01 因關(guān)聯(lián)交易年報(bào)“難產(chǎn)”，鑫苑服務(wù)高毛利或難持續(xù)

鑫苑服務(wù)表示，公司未能于2021年3月31日或之前刊發(fā)去年全年的銷售業(yè)績(jī)，因公司需要更多時(shí)間確定與若干關(guān)聯(lián)交易有關(guān)的事宜，并考慮其對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的任何引申影響，預(yù)計(jì)年報(bào)將于5月31日或之前發(fā)布。

有分析人士指出，通常所指的關(guān)聯(lián)交易，大部分是指一次性或很少次數(shù)的關(guān)聯(lián)方交易，由于法律限額的規(guī)定，這種情況下會(huì)計(jì)師事務(wù)所普遍會(huì)通過分拆的方式來回避披露問題。繁多的關(guān)聯(lián)交易也意味著審計(jì)工作需要更長(zhǎng)的時(shí)間、費(fèi)用也更高。

不過，不論何種原因，延期發(fā)年報(bào)對(duì)于企業(yè)而言絕非正面消息。目前，港交所還有上海證大、福晟國(guó)際和國(guó)瑞置業(yè)等企業(yè)延遲發(fā)布年報(bào)，而這三家企業(yè)目前都是虧損狀態(tài)，上述分析人士稱。

上市不足兩年的鑫苑服務(wù)，并非一家熱衷收并購的公司，究竟有哪些關(guān)聯(lián)交易需要確認(rèn)?據(jù)青財(cái)經(jīng)查詢，2020年，該公司僅完成了一次增資和一次收購動(dòng)作，包括以134.72萬元增資邯鄲市鋼城物業(yè)服務(wù)有限公司股權(quán)40%，以及以1348.17萬元收購重慶重型汽車集團(tuán)鴻企物業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)。

其中，增資行為已于去年6月9日完成了工商注冊(cè)。因此，有業(yè)內(nèi)人士分析，按照鑫苑服務(wù)以往公告中的表態(tài)，其尚未確定的關(guān)聯(lián)交易，或與上述收購事宜有關(guān)。此外，鑫苑服務(wù)與鑫苑置業(yè)之間還有很多關(guān)聯(lián)交易。去年下半年，鑫苑服務(wù)就曾與鑫苑置業(yè)產(chǎn)生過一筆金額過億的關(guān)聯(lián)交易，這或是導(dǎo)致鑫苑服務(wù)年報(bào)推遲的另一原因。

據(jù)披露，2020年9月17日，鑫苑服務(wù)與鑫苑地產(chǎn)控股訂立了車位獨(dú)家銷售合作協(xié)議。鑫苑置業(yè)集團(tuán)同意指定該公司作為合作期限內(nèi)4066個(gè)指定車位的獨(dú)家銷售合作方。根據(jù)協(xié)議，鑫苑服務(wù)需向鑫苑置業(yè)集團(tuán)分期支付2.07億元的可退還合作誠意金，作為上述獨(dú)家銷售的保證金。

該筆保證金將分三次支付，首次付款8271.3萬元;第二次付款6203.5萬元，在2020年12月31日前支付;第三次付款6203.5萬元，在2021年6月30日之前完成支付。上述保證金額也將隨著車位銷售進(jìn)行退還，對(duì)應(yīng)的車位銷售率分別為40%、70%以及90%。

在鑫苑服務(wù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)中，鑫苑置業(yè)的作用一直不可忽視。截至去年年中，鑫苑服務(wù)的營(yíng)收主要來自物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)和交付前及咨詢服務(wù)三大板塊，各板塊所貢獻(xiàn)的收入為1.69億元、4976.5萬元和4203.8萬元，占比為64.8%、19.1%和16.1%。

當(dāng)期，在鑫苑服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中，來自鑫苑置業(yè)的收入貢獻(xiàn)為1.34億元，占該項(xiàng)業(yè)務(wù)總收入的比重為79.2%;在交付前及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)中，來自鑫苑置業(yè)的收入貢獻(xiàn)為3622.9萬元，占該項(xiàng)業(yè)務(wù)總收入的比重為86.2%。僅按照這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)測(cè)算，鑫苑服務(wù)去年中期2.61億元的收入中，就有1.7億元來自鑫苑置業(yè)，占比65%。

與其他物企一樣，鑫苑服務(wù)也在加快“外拓”的腳步，旗下在管項(xiàng)目中，來自第三方的貢獻(xiàn)不斷增多，而來自母公司的貢獻(xiàn)正逐年減少。2016年至2019年，鑫苑服務(wù)在管總建筑面積中，來自母公司的貢獻(xiàn)占比分別為85.49%、82.23%、74.63%，63.5%，2020年上半年，這一占比降至了58.2%。

加速“自我成長(zhǎng)”于鑫苑服務(wù)而言是件好事，但這卻會(huì)對(duì)其毛利率的表現(xiàn)產(chǎn)生影響。據(jù)披露，盡管鑫苑服務(wù)2020年的營(yíng)收僅有6.6億元，排在行業(yè)40家上市物企的第34位，但鑫苑服務(wù)的毛利率卻達(dá)到了40%，高出不少同規(guī)模物企。

高毛利率離不開鑫苑置業(yè)的貢獻(xiàn)。據(jù)財(cái)報(bào)，2016年至2018年，鑫苑置業(yè)開發(fā)的物業(yè)應(yīng)占毛利率分別為15.1%、21.0%、22.4%，而同期第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)的毛利率分別約為3.1%、17.3%、11.7%，遠(yuǎn)低于鑫苑置業(yè)。

業(yè)內(nèi)指，若要繼續(xù)保持高毛利率，鑫苑置業(yè)需要從以下兩方面入手，首先，提升增值服務(wù)收入占比，同時(shí)提升增值服務(wù)毛利率;其次，大幅壓縮成本。

但從其2020年中期的業(yè)績(jī)報(bào)告來看，期內(nèi)，鑫苑服務(wù)增值服務(wù)的收入占比并未上升，反而逐漸降至了19.1%，交付前及咨詢服務(wù)收入占比也降至了16.1%。在毛利率方面，增值服務(wù)的毛利率由2019年同期的68.9%降至了65.9%，交付前及咨詢服務(wù)的毛利率雖有微升，但增幅不大。

由此來看，鑫苑服務(wù)是否能繼續(xù)保持較高的毛利率表現(xiàn)，仍充滿不少不確定性。

02 銷售業(yè)績(jī)徘徊不前，鑫苑置業(yè)債務(wù)高企，“表外負(fù)債”秘密待解

與鑫苑服務(wù)類似，鑫苑置業(yè)也面臨著諸多待解難題，首當(dāng)其沖即是其多年來徘徊不前的銷售業(yè)績(jī)。

資料顯示，鑫苑置業(yè)由張勇創(chuàng)辦于1997年，并在2002年突破了億元大關(guān)。2004年，鑫苑置業(yè)超過建業(yè)地產(chǎn)，此后連續(xù)多年在鄭州市場(chǎng)銷售額居首。2007年，鑫苑成功在美國(guó)紐交所上市，成為“房企第一美股”，迎來高光時(shí)刻。

或許是運(yùn)氣不夠好，鑫苑置業(yè)在上市后的次年(2008年)即遭受了國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，并被迫裁員30%。同一年，張勇將鑫苑總部由鄭州遷至北京，希望借此開啟全國(guó)化布局，從而走出困局。

不過，由于所持股本被稀釋，疊加張勇一直奉行的“不囤地、零庫存”運(yùn)營(yíng)模式的限制，鑫苑置業(yè)的全國(guó)化布局并不順利，公司銷售業(yè)績(jī)也一直未有較大增長(zhǎng)。2014年至2019年，鑫苑置業(yè)的銷售額分別僅有82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億和221.9億，行業(yè)排名為第84名、73名、84名、78名、82名和89名，徘徊不前。

到了2020年末，鑫苑置業(yè)仍徘徊在200億規(guī)模，銷售額不過226億元。而同樣起家河南的建業(yè)地產(chǎn)卻早已躋身千億陣營(yíng)，銷售規(guī)模達(dá)1026億元，至少高出3個(gè)鑫苑置業(yè)。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，鑫苑置業(yè)在河南省內(nèi)的銷售額僅有28.2億元，排名區(qū)域第17位。相比第10名和昌集團(tuán)37.9億元的銷售額，落后了約9.7億元。這意味著，在“大本營(yíng)”河南，鑫苑早已失去了龍頭地位。

銷售業(yè)績(jī)長(zhǎng)進(jìn)不大，鑫苑置業(yè)的債務(wù)規(guī)模反而逐年走高。2014年至2018年，鑫苑置業(yè)的負(fù)債總額分別為22.71億美元、26.13億美元、33.03億美元、53.27億美元、72.88億美元。到了2020年年中，鑫苑置業(yè)的負(fù)債總額達(dá)到了64.32億美元，短期負(fù)債達(dá)12.35億美元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有8.21美元，短期償債壓力較大。

青財(cái)經(jīng)查詢鑫苑置業(yè)2020年債券年度報(bào)告獲悉，截至年末，鑫苑置業(yè)的負(fù)債總額已達(dá)到了546.06億元，相比2019年同期的496.02億元，增長(zhǎng)10.08%。

與債務(wù)增長(zhǎng)伴隨而來的，是鑫苑置業(yè)盈利能力的下降。當(dāng)期，鑫苑置業(yè)全年?duì)I收86.57億元，同比下降10%;凈利潤(rùn)1.23億元，同比下滑了81.38%。

為了走出債務(wù)困局，鑫苑置業(yè)也在積極嘗試“借新償舊”，但多筆債券票息高企。去年7月，鑫苑置業(yè)發(fā)行了兩筆總規(guī)模為5.15億元的離岸債券，票息達(dá)12%。兩個(gè)月后，鑫苑置業(yè)又發(fā)行了一筆28.8億元規(guī)模的公司債。去年9月，鑫苑置業(yè)完成發(fā)行一筆總額3億美元、期限3年的優(yōu)先票據(jù)，票息達(dá)14.5%。

進(jìn)入2021年，鑫苑置業(yè)在一月份發(fā)行一筆5億元、5年期公司債，票面利率達(dá)8.35%。該月，鑫苑置業(yè)還發(fā)行了一筆總額1.7億美元、2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，票息達(dá)14%。

迫于“三道紅線”的壓力，房企紛紛走上了積極降債、壓縮融資利率的道路。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，房企境內(nèi)債券利率的中位數(shù)僅有4.4%，海外美元債的融資成本也只有6%，與此相比，鑫苑置業(yè)的融資成本實(shí)在不低，這頗令行業(yè)關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士指出，高息發(fā)債不僅將帶來居高難下的融資成本，而且會(huì)致使公司的融資難度越來越大，進(jìn)而影響公司的財(cái)務(wù)安全，陷入惡性循環(huán)，影響資金鏈安全。事實(shí)上，高息發(fā)債的企業(yè)，大多已陷入債務(wù)危機(jī)。

由于多數(shù)債務(wù)在2020至2021年集中到期，鑫苑置業(yè)連被標(biāo)普、惠譽(yù)兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。去年9月，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將鑫苑置業(yè)的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，將其長(zhǎng)期債項(xiàng)評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”。惠譽(yù)也將鑫苑地產(chǎn)的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”。

此外，青財(cái)經(jīng)還從鑫苑置業(yè)的財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)了其表外負(fù)債的秘密。財(cái)報(bào)披露，2018年至2019年及2020年6月末，公司長(zhǎng)期股權(quán)投資占總資產(chǎn)比例0.48%、0.74%和0.74%，但其他應(yīng)收款中應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)分別為54.44億元、47.05億元和34.33億元，占總資產(chǎn)比例9.55%、7.97%和5.72%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，長(zhǎng)期股權(quán)投資遠(yuǎn)低于應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)，意味著，鑫苑置業(yè)在一定程度上通過表外負(fù)債美化了財(cái)務(wù)報(bào)表，存在較大的債務(wù)隱患。

03 拿地力度放緩，業(yè)主維權(quán)不斷，“大本營(yíng)”鄭州多項(xiàng)目延期交付

迫于業(yè)績(jī)降速和債務(wù)走高的雙重壓力，鑫苑置業(yè)放緩了拓儲(chǔ)的力度。惠譽(yù)也在研報(bào)中指出，為實(shí)現(xiàn)去杠桿的目標(biāo)，鑫苑置業(yè)的拿地步伐已有趨緩。2020年上半年，鑫苑在中國(guó)的可售土地資源約600億元至700億元，在行業(yè)內(nèi)并不突出。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2020年及2021年，鑫苑置業(yè)分別新增了兩宗土地，規(guī)劃總面積約33萬平方米。截至今年5月初，鑫苑置業(yè)持有的未開工土地面積為57.83萬平方米，分別位于大連、鄭州、三亞、濟(jì)南、西安、成都等六個(gè)城市。

近段時(shí)間，土地市場(chǎng)進(jìn)入了如火如荼的“兩集中”拍地潮中，然而，其中卻鮮有鑫苑置業(yè)的身影。有業(yè)內(nèi)人士分析，鑫苑置業(yè)之所以減少了拿地的力度，或是在企業(yè)生存壓力，以及降低負(fù)債的壓力下，做出的無奈之舉。

在公司內(nèi)部，鑫苑置業(yè)也有不少“憂慮”。此前，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模的突破，鑫苑置業(yè)曾引入過多位高層管理人員，但均在入職不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，紛紛選擇出走。去年6月，入職不足一年的鑫苑置業(yè)總裁李尚榮宣布離職。同期，擔(dān)任審計(jì)委員會(huì)委員職務(wù)的Wendy Hayes也選擇了離開。

而在此之前，鑫苑置業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷過兩任總裁。2013年，在張勇“對(duì)標(biāo)萬達(dá)”的目標(biāo)下，鑫苑置業(yè)請(qǐng)來前萬達(dá)副總裁王信琦擔(dān)任CEO。2016年，王信琦退場(chǎng)，在萬達(dá)工作7年之久的張立洲接任。然而，在2019年6月20日，張立洲也提出了離職。

鑫苑置業(yè)高管變動(dòng)的幾年里，企業(yè)的營(yíng)銷策略多變，難以抓準(zhǔn)主線，這也影響了公司的銷售業(yè)績(jī)，有知情人士稱。

一波未平，一波又起。高層換防難題待解的鑫苑置業(yè)，在項(xiàng)目品質(zhì)方面也頻頻亮起“紅燈”，多個(gè)項(xiàng)目因延期交房遭遇業(yè)主投訴，且尤以鄭州最甚。在鄭州，鑫苑所開發(fā)的鑫苑名城、鑫苑國(guó)際新城、鑫苑德潤(rùn)珺園、鑫苑名家等樓盤都出現(xiàn)了延期交付的情況。甚至，鑫苑國(guó)際新城已交付的兩期項(xiàng)目，也被業(yè)主投訴存在房屋漏水以及綠化減配等問題，且問題至今沒有解決。

一位在2011年購買了鑫苑世紀(jì)東城項(xiàng)目的業(yè)主向青財(cái)經(jīng)爆料，他在2013年臨近交付時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目并未兌現(xiàn)銷售時(shí)置業(yè)顧問所提及的“人車分流，五星級(jí)入戶”這一承諾，此后，他開始了漫長(zhǎng)的維權(quán)之路，并且，還在維權(quán)的過程中遭遇了開發(fā)商的暴力反擊。在業(yè)內(nèi)看來，多項(xiàng)目陷入維權(quán)紛爭(zhēng)，且持續(xù)得不到足夠重視和妥善解決，受此影響，鑫苑在河南的口碑正變得越來越差。

事實(shí)上，河南不過是鑫苑置業(yè)房屋品質(zhì)變差的“冰山一角”。據(jù)青財(cái)經(jīng)查詢，在全國(guó)化擴(kuò)張的道路上，鑫苑所面臨的業(yè)主維權(quán)事宜從未間斷。2014年，在濟(jì)南，鑫苑世家公館因“違法贈(zèng)送業(yè)主人防車位，承諾的學(xué)區(qū)房實(shí)為交流辦學(xué)”等問題遭遇業(yè)主投訴;2015年，成都鑫苑鑫都匯項(xiàng)目也因“實(shí)際交付與前期宣傳相差甚遠(yuǎn)”而被業(yè)主維權(quán)。2016年，長(zhǎng)沙梅溪鑫苑名家小區(qū)再因“學(xué)區(qū)”問題被業(yè)主維權(quán)。

不少鑫苑業(yè)主透露，在維權(quán)的過程中，遭遇開發(fā)商的威脅、恐嚇已經(jīng)成為了家常便飯，更有甚者，刀槍棍棒，拳腳相向。

高層更迭、業(yè)績(jī)承壓、債務(wù)高企、維權(quán)不斷，昔日以品質(zhì)著稱的“房企第一美股”鑫苑置業(yè)，如今正離“品質(zhì)”一詞越來越遠(yuǎn)。在業(yè)內(nèi)看來，若其繼續(xù)忽略購房者的實(shí)際訴求，或也將面臨被市場(chǎng)拋棄的結(jié)局。面對(duì)內(nèi)憂外患，張勇和他的鑫苑系還能否走出困局?