2020，房企經(jīng)歷重重考驗(yàn)，上半年“集體抗疫”，下半年“三道紅線”，如何在嚴(yán)監(jiān)管和求發(fā)展中尋得平衡，成了每一家房企前進(jìn)過程中的必答題。

歷時(shí)近2個(gè)月的年報(bào)季剛剛落下帷幕，一列列數(shù)字矩陣是企業(yè)過往的軌跡，也是未來的注腳。國際金融報(bào)研究院聯(lián)合億翰智庫多維度審視，撥開數(shù)據(jù)迷霧，揭秘嚴(yán)監(jiān)管下房企生存大變局。

營收/凈利

巨頭營收也下滑!

千億新貴成房企年度最大爆冷者

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)以萬億為計(jì)量單位的龐大市場，也是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。身處其中的企業(yè)動(dòng)輒千億銷售額，在其他行業(yè)來看遙不可及的“千億夢”，在這里只是一個(gè)“臺(tái)階”。

相較于合作開發(fā)導(dǎo)致的全口徑合約銷售額注水，營業(yè)收入更能反應(yīng)企業(yè)階段性經(jīng)營成果，是其繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營的資金來源，也是企業(yè)取得利潤的基本保障。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的延時(shí)性，房企的營業(yè)收入通常反映的是其1-2年前的銷售情況。

為了更加清晰地反映房企業(yè)績，國際金融報(bào)研究院聯(lián)合億翰智庫發(fā)布《50家典型房企營收與凈利率表現(xiàn)》，旨在探究企業(yè)階段性經(jīng)營成果和盈利能力。

千億營收軍團(tuán)再擴(kuò)容

2020年，50家典型房企營收總額為52388.9億元，同比增長14.8%。各梯隊(duì)數(shù)量相較去年也發(fā)生了細(xì)微變化，1000億元以上的第一梯隊(duì)達(dá)到12家，新城控股和招商蛇口作為新成員首次加入;500億至1000億的第二梯隊(duì)18家，同比新增2家，500億元以下的有20家，減少3家。

具體來看，企業(yè)間分化加速，行業(yè)集中度不斷提升，第一梯隊(duì)營收總額32790億元，占比62.6%，提升2.6個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步壓縮了中小房企的占比，第三梯隊(duì)營收6900億元，占比相較去年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)至13.2%。

第一梯隊(duì)中，去年領(lǐng)先恒大83.5億問鼎營收榜首后，碧桂園2020年?duì)I收4628.56億元，位列第二，相較去年下滑4.74%，作為是十強(qiáng)中唯一一家營收下滑的房企。這一變動(dòng)，也讓一二名的差距擴(kuò)大至444億元。造成這一情況的原因是疫情導(dǎo)致部分項(xiàng)目工程進(jìn)度和樓盤交付確收放緩，且交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均售價(jià)相比2019年下降。鎖定第三名的綠地將今年三強(qiáng)的門檻提升至4557.5億元，萬科營收也首次邁進(jìn)4000億大關(guān)，至4191億元。

營收十強(qiáng)中，依然不乏高增長者。去年?duì)I收與銷售排行落差最大的新城控股，2020年?duì)I收1454.8億元，同比上升69.5%。融創(chuàng)中國營收2305.9億元，36%的增幅也讓其與第五名保利的差距由666億縮小至不足150億。龍湖、華潤的營收增幅也超過20%。但2020年新城控股銷售額2509.6億元，增速下滑至-7.3%，融創(chuàng)中國銷售增速也放緩至3.4%，未來交付確收增幅存在不確定性。

第二梯隊(duì)中，得益于前幾年銷售增速的快速發(fā)展，華發(fā)、金茂、華僑城、陽光城、奧園、雅居樂、金地等營收增速均超過30%。

50強(qiáng)典型房企中有6家營收同比出現(xiàn)下滑，除了碧桂園和富力外，4家集中在第三梯隊(duì)。

其中，融信、首開、時(shí)代中國營收分別下滑6.1%、7.2%、9.1%。融信的營收也是八年來首次下滑。首開面臨的形勢則更為嚴(yán)峻，除了營收下滑外，毛利率下降9.6個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤也同比大跌25.76%，凈負(fù)債率達(dá)到178.56%的高位，成為為數(shù)不多的“三道紅線”指標(biāo)全部踩線房企。首次越過千億關(guān)卡的時(shí)代中國，也遭遇了營收、凈利的雙降，這也是時(shí)代中國2013年上市以來，上述兩項(xiàng)指標(biāo)首次出現(xiàn)下滑。

不同于上述三家營收的微跌，年報(bào)季最大的爆冷者禹洲集團(tuán)營收出現(xiàn)行業(yè)少見的斷崖式下跌。2020年禹洲終于圓夢千億，但其營收卻腰斬至104.1億元。第三方排行榜中，銷售額高禹洲一位的遠(yuǎn)洋營收達(dá)到其5倍多。禹洲在業(yè)績會(huì)中解釋稱，營收減少主要是由于受疫情影響，上海的若干物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及于武漢及唐山的物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入遞延確認(rèn)。此次年報(bào)前禹洲欲故技重施繼續(xù)此前的交付確收不規(guī)范行為，將未達(dá)交樓標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目提前確認(rèn)收入但遭到審計(jì)師駁回，粉飾失敗致其多個(gè)項(xiàng)目無法在截止時(shí)間入賬，從而出現(xiàn)營收暴跌。

億翰智庫認(rèn)為，在融資環(huán)境不斷收緊的情況下，房企可使用資金持續(xù)受限，銷售規(guī)?？焖僭鲩L的時(shí)代基本已經(jīng)遠(yuǎn)去，行業(yè)未來營業(yè)收入的增長有望保持平穩(wěn)，甚至放緩。

行業(yè)毛利率下行

相較于營收趨于平穩(wěn)，調(diào)控持續(xù)收緊，“房住不炒”以及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期一系列政策下，房企利潤空間不斷被壓縮，行業(yè)整體利潤率呈下降趨勢。

一個(gè)直觀的數(shù)據(jù)在于，2019年50家典型房企中有36家毛利率在25%-35%之間，占比近七成。2020年，房企毛利率最集中的區(qū)間下滑至20%-30%，31家房企位列其中，占比62%。億翰數(shù)據(jù)顯示，50家典型房企的平均毛利率為24.7%，同比下滑5.1個(gè)百分點(diǎn)，僅有3家毛利率上升，其余47家下滑。

具體來看，華僑城、寶龍、金地分別以49.86%、36.11%和32.86%位于榜單前三，即便如此，這三家同比依然呈現(xiàn)不同幅度的下滑。金地相較去年降低7.6個(gè)百分點(diǎn)，華僑城下滑了6.7個(gè)百分點(diǎn)，寶龍微降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

以24.7%的均值來看，50家典型房企中有28家不達(dá)標(biāo)，占比56%。不達(dá)標(biāo)的房企毛利率多集中在20%-24.7%之間，包括新力、恒大、中駿、綠城、新城、金科、藍(lán)光、弘陽、美的置業(yè)、金輝、碧桂園、旭輝、中梁、融創(chuàng)、迪馬、陽光城等19家。建業(yè)、正榮、遠(yuǎn)洋、祥生、中南、建發(fā)、綠地、融信8家毛利率在10%-20%之間，禹洲毛利率4.61%墊底。

造成行業(yè)整體毛利率下行的主要原因是，2016年至2018年房企高溢價(jià)拿地盛行，這批高價(jià)地后續(xù)開盤時(shí)恰逢政府限價(jià)，利潤空間遭到擠壓，最典型的當(dāng)屬融信和禹洲。

2020年在前幾年拿下的高價(jià)項(xiàng)目集中入市的壓力下，融信毛利率由去年同期的24%下滑至11%，業(yè)績會(huì)上董事會(huì)主席歐宗洪表態(tài)，2020年毛利率已見底，2021年會(huì)逐步回升，預(yù)計(jì)會(huì)到13%到15%之間。

2020年禹洲毛利率為4.6%，同比下跌21.6個(gè)百分點(diǎn)，甚至不及同行們的凈利率。管理層在業(yè)績會(huì)上給出的解釋為受到低毛利潤率及少數(shù)虧損項(xiàng)目的影響，加上公允價(jià)值出入表的調(diào)整，扭曲了整體毛利潤率，且營業(yè)收入基數(shù)較小，另有額外的結(jié)算成本，因此2020年交付延誤導(dǎo)致毛利潤率表現(xiàn)不理想。

億翰智庫認(rèn)為，未來行業(yè)毛利潤率有望回升。一是，隨著高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)完畢，未來所消化項(xiàng)目的土地成本更為合理，因此利潤有望觸底反彈;二是，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，成本管控已成為房企共識(shí)，因此各企業(yè)積極優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，降低間接成本，抬高了利潤空間上限。

合景泰富、禹洲跌幅最大

毛利率的降低也直接影響了凈利率。億翰數(shù)據(jù)顯示，50家典型房企平均凈利率為11.6%，同比降低2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中13家企業(yè)凈利潤率上升，37家企業(yè)凈利潤率下滑。

分區(qū)間來看，凈利率在20%以上的有中海、寶龍、合景泰富三家，相比去年同期減少4家。不同于寶龍凈利率的同比微增與中海的同比微降，合景泰富由于投資物業(yè)公允值收益凈額的大幅降低，導(dǎo)致凈利潤同比下降31.4%，2020年其凈利率23.2%，同比下滑近19個(gè)百分點(diǎn)。

除了合景泰富，中國金茂的凈利率也下滑顯著，2020年金茂凈利率10.3%，同比減少近10個(gè)百分點(diǎn)。金茂在年報(bào)中表示業(yè)績下降主要是房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)減值準(zhǔn)備。

金地、招商蛇口、大悅城、首創(chuàng)、中駿等凈利率也出現(xiàn)較大幅度的下跌。

華潤置地、龍光、融創(chuàng)、旭輝、龍湖、雅居樂、世茂、萬科、時(shí)代中國、濱江集團(tuán)等24家凈利率在10%(含10%)至20%之間，相比2019年同期減少5家。

中南、正榮、迪馬、佳兆業(yè)、弘陽、美的置業(yè)、新力、融信、陽光城、祥生、恒大等19家房企凈利率在5%-10%之間。

凈利潤在5%以下的企業(yè)有4家，分別為建業(yè)、綠地、大悅城、禹洲，相比2019年同期增加3家。其中大悅城、禹洲的凈利率分別為2.9%、2.2%，在榜單中墊底。

現(xiàn)金短債比

房企償債能力大揭秘

7家不達(dá)標(biāo)，更有脫水后指標(biāo)腰斬者

作為“三道紅線”的指標(biāo)之一，現(xiàn)金短債比不僅能衡量企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力，還是反映企業(yè)一定時(shí)點(diǎn)下經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和安全性的重要工具之一。其影響因素主要有兩點(diǎn)，房企的貨幣資金儲(chǔ)備及短期有息負(fù)債規(guī)模。

一般而言，該指標(biāo)大于1，說明短期內(nèi)房企在手現(xiàn)金對(duì)流動(dòng)負(fù)債的覆蓋能力較好，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力相對(duì)較高。

本篇《50家典型房企現(xiàn)金短債比表現(xiàn)》，旨在探究房企階段性現(xiàn)金流壓力和安全性。

現(xiàn)金短債比下降

億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，50家典型房企平均現(xiàn)金短債比為1.48，較2019年1.64有所下降。

其中，現(xiàn)金短債(以非受限資金計(jì)算)比高于1的房企有43家，較2019年增長11家，占比達(dá)到86%。按區(qū)間來看，“小于1”的房企數(shù)量較2019年的18家減少至7家;“1-2”的房企有38家，較2019年同期增長18家;“2-5”的房企數(shù)量則較2019年的12家減少至5家。

具體來看，現(xiàn)金短債比高于4的僅有建發(fā)國際、龍湖兩家企業(yè)。建發(fā)國際以4.87的現(xiàn)金短債比位居榜單第一，成為50家典型房企中現(xiàn)金短債比最高的房企。而2019年最高的龍湖則退居第二，依然保持在4.2的高位。另外，旭輝、中國海外發(fā)展、華潤也皆保持在2-3之間。

盡管上述5家房企的現(xiàn)金短債比處于高位，但除了建發(fā)增長外，其他4家同比均出現(xiàn)了不同程度的下降。

2020年，共有22家房企現(xiàn)金短債比出現(xiàn)下降趨勢，其中不乏碧桂園、越秀、遠(yuǎn)洋、美的置業(yè)、龍光等規(guī)模房企。

2020年，碧桂園現(xiàn)金短債比為1.74，去年同期這一數(shù)據(jù)為2.31，下滑了0.57，降幅較為顯著。越秀的降幅更大，現(xiàn)金短債比從2019年同期的4.23直接降至2020年的1.7。遠(yuǎn)洋2020年現(xiàn)金短債比為1.51，2019年同期為3.61;美的置業(yè)則從2019年的2.95降至1.52。

對(duì)于這些房企現(xiàn)金短債比的下降，億翰智庫認(rèn)為，不同房企現(xiàn)金短債比變動(dòng)情況主要與“三道紅線”有關(guān)。“三道紅線”規(guī)定房企有息負(fù)債的增長上限為15%，這也促使房企提升資金使用效率。比如房企充分利用資金進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，從而導(dǎo)致現(xiàn)金短債比較高的房企，在2020年反而有下降趨勢。

還有不少房企處于安全線的邊緣，弘陽、中梁、榮盛、雅居樂、融創(chuàng)、金輝、中南、藍(lán)光、金科、奧園等13家剔除受限資金后，現(xiàn)金短債比在1-1.1間。

7家踩線

除了上述在安全區(qū)的房企外，除去受限資金后，現(xiàn)金短債比不達(dá)標(biāo)的房企由4家增至7家。

若不剔除受限資金，現(xiàn)金短債比小于1的房企僅有華發(fā)、綠地、恒大以及富力4家。除去受限資金后，首開、新力、祥生的現(xiàn)金短債比也皆不達(dá)標(biāo)。其中，宣布“三道紅線”歸于“綠檔”的融信，其受限制資金占比33.6%，扣除后的現(xiàn)金短債比1.08，而可動(dòng)用資金與短期有息負(fù)債的比值則為0.8，依然存在短期償債的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。

而剛上市的祥生除去受限資金后的現(xiàn)金短債比由1.1降至0.49，直接腰斬。

監(jiān)管紅線下，由于債務(wù)高企，提升貨幣資金成了上述房企“守護(hù)”指標(biāo)的重要手段之一。2020年，綠地、恒大等在回籠資金上都做出不少努力，如促銷賣房、甩賣資產(chǎn)等。

2020年，受疫情影響，綠地各項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入都有所下滑，綠地控股董事長、總裁張玉良曾向外界表示，“公司來自一線城市的辦公租金下滑了20%-30%，一線城市辦公樓的銷售也下滑了20%-30%，商辦整體少了四百多億的收入。”

為了回籠資金，綠地近一年來一直在處置海外資產(chǎn)，已累計(jì)回籠資金近百億元。2020年11月5日，其“濟(jì)州島第一高樓”夢想大廈項(xiàng)目正式竣工并交付，回收資金約41億元。2021年3月15日，澳大利亞悉尼市中心悉尼綠地中心項(xiàng)目進(jìn)入竣工交付階段，預(yù)計(jì)回籠資金約18億元。

恒大則在2020年多次降價(jià)促銷。2020年，恒大銷售均價(jià)為8945元/平方米，較2019年的1.03萬元/平方米下降了13%，相當(dāng)于2019年的房價(jià)整體打了八七折。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

除了上述措施外，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)也是房企調(diào)節(jié)現(xiàn)金短債比指標(biāo)的方式之一。

以“三道紅線”的規(guī)定來看，現(xiàn)金短債比踩線意味著有息負(fù)債的增長空間將收縮5個(gè)百分點(diǎn)。因而，房企為了獲得有息負(fù)債的增長空間，將主動(dòng)優(yōu)化現(xiàn)金短債比指標(biāo)。

在2020年寬松的貨幣環(huán)境下，有的房企通過償付短期有息負(fù)債，或者利用長債置換短債等方式優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)的短期有息負(fù)債規(guī)模隨之下滑。50家典型房企中，有20家房企短期有息負(fù)債規(guī)模下降，這也有助于優(yōu)化現(xiàn)金短債比指標(biāo)。

在億翰智庫看來，現(xiàn)金短債比主要和企業(yè)貨幣資金以及短期有息負(fù)債相關(guān)，優(yōu)化也相對(duì)簡單，因此，絕大部分房企2020年末的現(xiàn)金短債比已經(jīng)達(dá)到了監(jiān)管要求。

但是其同樣表示，現(xiàn)金短債比和“三道紅線”掛鉤，“三道紅線”又是約束企業(yè)有息負(fù)債增速的準(zhǔn)則，這意味著在有息負(fù)債增速受限的情況下，房企需要提升貨幣資金的使用效率，以保證地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

凈負(fù)債率

11家房企逆勢上漲

“嘴上不在意”的建發(fā)卻狂降174%

作為“三道紅線”的指標(biāo)之一，凈負(fù)債率不僅有助于反映房企的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，也是衡量其長期償債能力的指標(biāo)之一。

按“三道紅線”要求，企業(yè)必須達(dá)到一定的杠桿水平才能實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債穩(wěn)定增長。因此對(duì)高杠桿企業(yè)而言，當(dāng)前的主要工作任務(wù)是降低財(cái)務(wù)杠桿，實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率下降，滿足“三道紅線”要求。

本篇《50家典型房企凈負(fù)債率表現(xiàn)》，旨在探究房企階段性資金鏈安全和杠桿水平變化。

凈負(fù)債率水平下降

億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，50家典型房企的平均凈負(fù)債率水平較2020年上半年的94.2%大幅下降18.4個(gè)百分點(diǎn)至75.8%。其中，降負(fù)債率低于100%的房企增至43家。

按凈負(fù)債率區(qū)間分布來看，2020年，凈負(fù)債率不超50%的房企數(shù)量較2019年的6家升至9家，凈負(fù)債率在50%-80%區(qū)間的房企有23家，與2019年持平;凈負(fù)債率超80%的房企數(shù)量則減少至18家。

其中，萬科的凈負(fù)債率水平在2019年33.9%的基礎(chǔ)上下降15.8個(gè)百分點(diǎn)，以18.1%的水平位居榜首;招商蛇口和華潤置地緊隨其后，二者的凈負(fù)債率分別降至28.8%、29.5%。

至此凈負(fù)債率排行榜中的TOP3皆將該指標(biāo)降至30%以下，在一眾房企中遙遙領(lǐng)先。規(guī)模房企中，越秀與金茂的凈負(fù)債率降幅也頗大，二者分別從2019年的75.2%、74%降至2020年的47.5%、40.7%。

降幅更大的是建發(fā)國際。2020年上半年，建發(fā)國際的凈負(fù)債率尚有247.7%，在50家典型房企中位居最后一名，是凈負(fù)債率最高的房企。

彼時(shí)，“三道紅線”下，房企對(duì)新政大多展現(xiàn)了積極態(tài)度。然而背靠廈門地方國企的建發(fā)國際對(duì)自身的高杠桿不以為然，其高管在2020年中期業(yè)績會(huì)上表示，“大股東給我們提供了很大的財(cái)務(wù)支持，所以凈負(fù)債率較高對(duì)我們在金融體系的信用和發(fā)展的影響并不大。”

嘴上說著不在意的建發(fā)國際行動(dòng)卻很“誠實(shí)”。截至2020年末，其凈負(fù)債率狂降173.9個(gè)百分點(diǎn)至73.8%，求得安全線內(nèi)。

凈負(fù)債率的下降還體現(xiàn)在不同梯隊(duì)的平均值上。2020年，“大于80%”的房企平均凈負(fù)債率為110.4%，較2019的148.7%下降38.3個(gè)百分點(diǎn);“50%-80%”區(qū)間的房企平均凈負(fù)債率為63.9%，相比2019年同期的67.8%下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。

但同期“不超50%”的房企平均凈負(fù)債率為37.3%，相比2019年同期的31.6%有所增加。億翰智庫認(rèn)為，這一梯隊(duì)的杠桿水平提升對(duì)企業(yè)自身影響并不大，“這個(gè)區(qū)間內(nèi)的房企本身財(cái)務(wù)杠桿就比較低，償債能力強(qiáng)，可以極大的隨公司投資需求的變動(dòng)而提升。”

11家逆勢上漲

在降負(fù)債成為行業(yè)共識(shí)的情況下，依然有房企在逆勢上漲。

《國際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，50家典型房企中，新城控股、碧桂園、金地集團(tuán)、綠城中國、中梁控股、榮盛發(fā)展、中國奧園、融信中國、禹洲集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展和首開股份11家凈負(fù)債率同比上漲，其平均凈負(fù)債率較2019年的72%增至80.9%。

具體來看，碧桂園、融信中國、藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率分別上漲9.3%、12.8%、9.5%。新城控股和禹洲集團(tuán)更是唯二的兩家凈負(fù)債率增幅超20個(gè)百分點(diǎn)的企業(yè)。2020年，二者的凈負(fù)債率分別為43.7%、85.8%，同比上升27.3個(gè)百分點(diǎn)和20.2個(gè)百分點(diǎn)。

在逐漸消除2019年“黑天鵝”事件影響后，新城2020年開始恢復(fù)擴(kuò)張步伐，凈負(fù)債率上升至43.7%。

不同于許多房企的束手束腳，由于凈負(fù)債率偏低，新城在攻城略地上毫不手軟。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年，新城新增土地儲(chǔ)備4139.4萬平方米，同比增加65%，新增土地儲(chǔ)備以中西部和長三角地區(qū)為主，占比分別為43%和30%。

另外，2020年新城也加大了對(duì)二線城市的布局。公司2020年新增土地儲(chǔ)備中有41.3%來自二線城市，較2019年同期增加2.6個(gè)百分點(diǎn)。

禹洲凈負(fù)債率的上漲則是出于對(duì)規(guī)模的渴求。按公司此前計(jì)劃，2020年是禹洲沖刺千億最為關(guān)鍵的一年。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)?？缭?，2020年上半年，禹洲拿地金額占銷售金額比例超過70%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

截至2020年末，禹洲在六大區(qū)域38個(gè)城市合計(jì)布局177個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備可供銷售建筑面積約2310萬平方米，建面同比上升14.8%，平均樓面成本約6876元/平方米。

盡管凈負(fù)債率上漲，上述絕大部分房企的凈負(fù)債率仍處于安全區(qū)。對(duì)于部分凈負(fù)債率較低的房企而言，指標(biāo)上漲未必不是一件好事。

億翰智庫稱，為了滿足“三道紅線”的要求，房企會(huì)在2023年之前持續(xù)加強(qiáng)對(duì)凈負(fù)債率的管控，爭取長期維持在100%的要求之內(nèi)。但凈負(fù)債率并不是越低越好，杠桿的高低決定公司未來規(guī)模的發(fā)展力度，為了保持企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營，銷售金額保持增長，在遇到不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)時(shí)，部分低杠桿企業(yè)的凈負(fù)債率或有不同程度的增長。

增厚凈資產(chǎn)是妙招

首開股份顯然不屬于這一行列。2020年，首開股份凈負(fù)債率較2019年的170.7%繼續(xù)攀升至178.6%，為50家典型房企中凈負(fù)債率最高的企業(yè)。

除此之外，首開股份現(xiàn)金短債比以及剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率也皆不達(dá)標(biāo)，“三道紅線”全中，公司在未來面臨限制融資的困境。

因而，對(duì)首開股份而言，降檔迫在眉睫。而相較于剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率的下降更為容易。這也是不少房企將回歸“綠檔”的首站定為凈負(fù)債率的原因。

凈負(fù)債率包括三個(gè)指標(biāo)，分別為有息負(fù)債、貨幣資金和凈資產(chǎn)，房企為降低凈負(fù)債率無外乎是減少有息負(fù)債，增加貨幣資金和凈資產(chǎn)規(guī)模。

從上述50家典型房企三項(xiàng)指標(biāo)情況來看，2020年有息負(fù)債總額合計(jì)為5.0萬億元，同比增長僅2.7%;而貨幣資金合計(jì)2.4萬億元，同比增長7.7%;凈資產(chǎn)合計(jì)4.1萬億元，同比增幅達(dá)到19.8%，是凈負(fù)債率下降的主要原因。

在億翰智庫看來，未來房企降杠桿的手段仍然是圍繞這三個(gè)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)控負(fù)債、增資金和提權(quán)益。在融資收緊的環(huán)境下，除了控制有息負(fù)債規(guī)模外，推動(dòng)凈資產(chǎn)的快速增長會(huì)是企業(yè)降杠桿的主要手段。

以祥生控股和金輝控股為例，兩者在未上市的2019年凈資產(chǎn)規(guī)模分別為59.8和213.8億元，在2020年上市后，同比增速分別高達(dá)168.4%和68.9%，凈資產(chǎn)達(dá)到160.4和361.1億元，凈資產(chǎn)的大增得以讓祥生和金輝的凈負(fù)債率下降。

但是房企通過整體上市來提升權(quán)益總額的機(jī)會(huì)寥寥，因此不少房企將目光放在了分拆業(yè)務(wù)上市上面。

2020年合計(jì)有18家物業(yè)企業(yè)和代建企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市，對(duì)房企最直接的影響就是推動(dòng)凈資產(chǎn)規(guī)模提升，實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率的下降。2021年開年，榮萬家等企業(yè)便實(shí)現(xiàn)分拆上市。

億翰智庫預(yù)計(jì)，2021年全年仍會(huì)有部分企業(yè)積極分拆多元業(yè)務(wù)上市，增厚公司的凈資產(chǎn)。